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Il 2023 si apre all’insegna della sostenibilità. Secondo gli architetti più trendy, interpellati dal FT, quest’anno saranno quattro le linee guida per le case più confortevoli. Ecco allora quali sono i trend dell’architettura residenziale per l’anno appena iniziato.

Architettura sostenibile ma con gioia

Hugh McEwen e Catrina Stewart, fondatori di Office S&M, prevedono che gli approcci radicali alla sostenibilità diventeranno parte del linguaggio del design architettonico. Non è sufficiente fornire solo una sostenibilità di tipo austero-chic, poiché questo non può avere l’impatto richiesto. Una visione così miope della sostenibilità esclude anche i benefici di benessere che possono essere forniti da un design gioioso.

Occorre continuare a trovare modi per azzerare le emissioni di carbonio nella costruzione e nel funzionamento, migliorando al contempo il potenziale dell’architettura. Un approccio che va incentrato  sull’uomo, offrendo spazi confortevoli e piacevoli piuttosto che autoflagellanti.

Design neutro

Secondo Jonas Bjerre-Poulsen, socio fondatore di Norm Architects, l’ambiente costruito deve essere risensualizzato. Oggi sembra spesso che il modo in cui un progetto viene presentato nel mondo digitale sia più importante per architetti e designer rispetto alle effettive qualità tattili dello spazio. Per creare un futuro migliore e più sostenibile, occorre lavorare con forme naturali, materiali naturali e colori naturali per creare spazi e oggetti che coinvolgano la nostra innata preferenza estetica per il mondo naturale.

Architetti e designer svolgono un ruolo importante nel creare una certa quiete nella nostra vita quotidiana ritornando ai nostri bisogni fondamentali di riparo, utilità, bellezza e appartenenza senza complessità. Ciò può essere ottenuto semplificando il design e lavorando intenzionalmente sui suoi impatti sensoriali. E utilizzando i neutri, il designer può creare spazi senza tempo che consentono all’utente di sovrapporre il colore della vita quotidiana.

Costruire con materiali naturali

David Ogunmuyiwa, socio fondatore di Architecture Doing Place prevede che ci saranno sempre meno progetti che utilizzano materiali ad alto contenuto di carbonio. Mentre c’è spesso una logica per l’uso del cemento strutturale, che fa stare in piedi gli edifici, c’è meno di una scusa per il tipo di prefabbricati decorativi, elementi in cemento a vista che molti architetti usano ancora abitualmente.

Negli ultimi anni, lo Stirling Prize ha promosso edifici che utilizzano materiali nuovi (sebbene essenzialmente antichi) come il sughero, la terra battuta e la pietra. Materiali interessanti che possono essere espressi in modo bello e decorativo e che dureranno, evitando una dipendenza dal carbonio.

Costruzioni in tessuto

Ted Swift, direttore di Maich Swift Architects, afferma che l’aumento dei prezzi dell’energia, l’aumento dei costi di costruzione e il cambiamento dei modelli di lavoro e di vita avranno come conseguenza il fatto che gli architetti dovranno essere più inventivi nel modo in cui utilizzano lo spazio e i materiali. Tra le soluzioni, un approccio incentrato sul tessuto, in cui i prodotti utilizzati nella costruzione sono attentamente considerati per migliorare le prestazioni, il comfort e l’efficienza energetica delle nostre case.

Particolarmente pressante sarà la richiesta di integrare la progettazione ambientale con l’architettura attraverso l’utilizzo di materiali da costruzione naturali, più sani e più sostenibili. Vedremo molti più prodotti da costruzione rinnovabili o di recupero, come materiali naturali e traspiranti (intonaci a base di argilla e calce, malte, intonaci e pitture) e isolanti organici (fibra di legno, canapa, lana di pecora).

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Visto l’importante aumento dei tassi di interesse sui mutui avvenuto negli ultimi mesi, la legge di Bilancio 2023 prevede una procedura semplificata per il passaggio da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, relativamente più conveniente oggi come oggi. Alle possibilità di rinegoziazione, surroga e sostituzione si aggiunge quindi la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca cambiando tasso senza costi aggiuntivi. Ecco come fare.

Rinegoziare il mutuo da variabile a fisso con la legge di Bilancio 2023

La legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine del 2023, di passare da un mutuo  a tasso variabile ad uno a tasso fisso senza costi, purchè si rispettino alcune condizioni:

  • mutuo inferiore a 200 mila euro
  • Isee del mutuatario non superiore a 35 mila euro
  • mutuatario mai in ritardo con i pagamenti

Si tratta di una soluzione che ripropone quanto già previsto nel 2012 dal governo.

Cambiare mutuo da variabile a fisso: altri metodi

Esistono anche altri metodi per cambiare mutuo, qualora dovesse essere difficoltoso fronteggiare le rate: ecco quali:

Rinegoziare il mutuo

Il primo modo per cambiare mutuo, ad esempio passando da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, è rinegoziare il mutuo. Questa operazione, gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte, consiste nel cambiare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca. E’ la procedura più semplice: basta contattare la banca con cui abbiamo contratto il nostro mutuo e proporre l’operazione. Ovviamente chiedere non è ottenere: la banca potrebbe valutare che non sussistano le condizioni per aderire alla richiesta.

Surrogare il mutuo

La surroga del mutuo è il secondo modo per cambiare un mutuo senza costi; tramite questo procedimento si possono infatti cambiare le condizioni del contratto, compresa la banca con cui lo stipuliamo. Con la surroga il mutuo viene trasferito in un’altra banca, che potrà applicare condizioni differenti, e migliori, mantenendo l’importo del mutuo. In questo caso la nuova banca prende in carico il contratto, senza oneri per il cliente, estinguendo il mutuo presso la vecchia banca al posto suo.

Sostituire il mutuo

Un terzo modo per cambiare mutuo estinguendo quello vecchio per poi chiedere l’erogazione di un finanziamento totalmente nuovo è la sostituzione del mutuo. In questo modo il contratto viene completamente riscritto con nuovi tassi, nuova durata, nuovi importi. In questo caso ci sono dei costi da sostenere, quali quelli del nuovo atto notarile, a carico del mutuatario, con relativi oneri di istruttoria, perizia, assicurazione.

Rinegoziare il mutuo, cosa cambia con la legge di Bilancio 2023

Considerato che la rinegoziazione del mutuo è una pratica già prevista, e già gratuita, da tempo, in teoria la legge di Bilancio 2023 non introduce alcuna importante novità in questo senso; tuttavia, il fatto che vengano introdotti degli specifici requisiti nella nuova legge di Bilancio fa pensare che, qualora questi vengano rispettati, le richieste non potranno essere respinte dalle banche, come talvolta accade. Siamo comunque ancora in attesa di specifiche linee operative quanto alla nuova rinegoziazione del mutuo da tasso variabile a fisso, in particolare per quanto riguarda il ricalcolo dell’importo del mutuo rinegoziato.

 

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Quando si parla di donazione agli eredil’impugnazione è un tema molto ricorrente. Accade infatti sempre più spesso che alcuni dei soggetti interessati agli oggetti donati, soprattutto se immobili, procedano con questa pratica con lo scopo di rivalersi di un bene sottratto. Quali sono i casi in cui l’impugnazione è possibile? Approfondiamo quindi il tema della impugnazione della donazione.

Che cos’è l’impugnazione della donazione e in quali casi può essere esercitata 

La donazione è una documentazione regolata dalla legge che la definisce come: un atto tra due parti mediante il quale il donante cede al donatario una somma di denaro, un bene mobile o immobile di valore, ed è obbligatorio che l’accordo avvenga tramite rogito notarile con la partecipazione di due testimoni.

Quando la donazione va a danneggiare i diritti di soggetti terzi, questi, volendo, possono contestare esercitando l’impugnazione di donazione. I casi in cui può essere impiegata sono differenti, i motivi principali sono:

  • impugnazione della donazione per difetto di forma;
  • impugnazione della donazione da parte dei creditori;
  • impugnazione della donazione per simulazione;
  • impugnazione della donazione per sopravvenienza di figli;
  • impugnazione della donazione per ingratitudine del donatario.

Infine può esserci il caso di donazione per incapacità di intendere e di volere.

Chi può impugnare una donazione?

Quando si parla di questa pratica e di impugnazione di donazione, non è raro domandarsi: i nipoti possono impugnare una donazione? Sebbene non ci sia una risposta precisa in quanto sarebbe ideale poter analizzare ciascuna situazione con le sue specificità, è opportuno tenere presente che la Legge italiana cerca di tutelare i familiari, detti “legittimari” e, in generale, tutti coloro che rischiano di essere danneggiati a causa di una donazione, compresi i creditori.

Analizziamo più nel dettaglio le due tipologie di soggetti più comuni che hanno il diritto di impugnare una donazione.

I creditori, soggetti che possono impugnare una donazione

L’impugnazione di donazione immobile è legittima poiché il donante cede gratuitamente un’abitazione ad un’altra persona con l’obiettivo di evitare il pignoramento dei propri beni. Nel caso in cui sia trascorso meno di un anno, i creditori hanno la possibilità di limitarsi a depositare il pignoramento presso i registri immobiliari e l’atto sarà reputato non valido. Viceversa, se l’anno è passato, è fondamentale rivolgersi ad un giudice per intraprendere un’azione revocatoria; solo dopo aver esaminato con cura la situazione, il giudice ha la possibilità di annullare la donazione e concedere il pignoramento del bene immobile.

L’impugnazione di eredi legittimi

L’impugnazione di una donazione da parte di eredi legittimi è possibile, i donanti possono avere diverse modalità di agire, tra cui:

  • azione di inadempimento: si verifica quando il donante cede la proprietà di un bene immobile in cambio di assistenza morale o materiale e il donatario dell’immobile non ha provveduto all’assistenza. Gli eredi possono richiedere l’annullamento della donazione;
  • azione di simulazione: si esercita nel momento in cui il proprietario vende l’immobile a un prezzo simbolico o mai saldato, con l’obiettivo di far apparire questo atto come se fosse di vendita.

Infine, ci può essere la richiesta di riduzione per lesione di legittima. Viene interpellata quando c’è un’alterazione della parte che appartiene per diritto agli eredi.

Impugnazione donazione per lesione di legittima

Il tema relativo all’impugnazione donazione per lesione di legittima è di rilievo. La donazione è impugnabile dagli eredi nel momento in cui la donazione di un immobile abbia leso le quote di legittima che apparterrebbero al coniuge e agli eventuali figli. Possono rivolgersi ad un giudice chiedendo l’azione di riduzione.

Come avviene la procedura? Nel momento in cui il giudice verifica la legittimità della proposta, procede con la revoca della donazione e successivamente ridistribuisce le quote di eredità. Bisogna ricordare che l’impugnazione di donazione non può avvenire prima della morte del donante.

La donazione nascosta

La donazione nascosta è un’azione che può essere compiuta dal donante, con l’obiettivo di evitare la restituzione da parte dei legittimari. Che cos’è una donazione nascosta? Questo atto consiste nel fingere una vendita con gli eredi e l’impossibilità da parte loro di poter vendere l’immobile dopo la morte del venditore. Non è raro trovare qualcuno che si opponga, ma è essenziale provare che il contratto sia simulato e non reale.

Entro quanto tempo si può impugnare una donazione

Le domande relative ai termini di impugnazione di una donazione non sono poche. Bisogna essere consapevoli del fatto che l’azione di restituzione può avvenire entro i 20 anni dal momento della donazione e l’impugnazione di donazione entro i 10 anni dalla data del decesso del donante è legittima. Successivamente, non ci deve essere l’impugnazione da parte degli eredi legittimi.

Quando la donazione non è più impugnabile?

Bisogna tenere in considerazione, che trascorsi 20 anni dalla donazione, nel caso in cui l’abitazione fosse stata venduta a terzi, non corre più alcun rischio, perché ormai la donazione non è più impugnabile dagli eredi, che non possono più chiedere la restituzione della casa. Le tempistiche cambiano quando sussiste il decesso del donante, in questo caso la donazione non è più impugnabile dopo 10 anni.

Quanto costa impugnare una donazione?

I costi da sostenere per impugnare una donazione si diversificano in:

  • spese notarili: il notaio fa delle verifiche e successivamente redige il contratto di donazione e lo trascrive;
  • tasse: sono presenti delle imposte da pagare e la persona che dona è soggetta al pagamento. Può capitare che le parti si accordino per fare in modo che a pagare sia il beneficiario.

Le spese notarili ovviamente dipendono da vari fattori, tra cui il valore dell’immobile e la sua ubicazione, la complessità dell’operazione ed infine le tariffe. Mentre le imposte variano in base al grado di parentela.

Come rendere una donazione non impugnabile

Una donazione per essere non impugnabile necessita di alcune accortezze, tra cui il rispetto delle quote di legittima, ossia le parti minime di eredità che la legge prevede per i familiari. Inoltre, bisogna sottolineare che è essenziale la collaborazione con il notaio per rendere valida la donazione, lui si occuperà di stipulare un accordo in forma di atto pubblico e in presenza di due testimoni. Infine, anche l’esistenza di debiti può pregiudicare la donazione. In questi casi, la soluzione migliore è rivolgersi ad un avvocato e ad un commercialista.

La revoca della donazione

La legge prevede anche la possibilità di revoca della donazione, i casi sono due:

  • ingratitudine del donatario: quando il donatario compie un’azione grave verso il donante, il donante ha il diritto di annullare e la donazione entro un anno dal giorno in cui è venuto a conoscenza dell’accaduto;
  • sopravvenienza di figli: ciò accade se il donante dovesse scoprire di un discendente, riconoscere un figlio naturale, adottare un figlio minorenne o avere un figlio.

In entrambi i casi il donante ha 5 anni di tempo per effettuare l’impugnazione della donazione ed è giustificata da motivazioni etico-sociali.

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I giovani dai 18 ai 36 anni che vogliono acquistare casa possono tirare un sospiro di sollievo: un emendamento del nuovo governo al decreto Aiuti Ter introduce infatti uno scudo che, dal 1 dicembre 2022, salvaguarda i tassi di interesse agevolati sui mutui accesi dai più giovani per l’acquisto della prima casa, nonostante l’aumento dei tassi di interesse.

Secondo l’emendamento del governo al decreto Aiuti Ter, dal 1 dicembre, e fino al 31 dicembre, i più giovani potranno tornare in banca ad accendere un mutuo casa senza temere l’aumento dei tassi di interesse. Sospiro di sollievo quindi per chi è alle prese con l’acquisto della prima casa e si è scontrato con un’offerta bancaria sempre meno incline a venire incontro ai più giovani.

Il 31 dicembre è infatti il termine ultimo per fruire della garanzia statale fino all’80 per cento del mutuo casa per gli under 36 con Isee inferiore ai 40 mila euro. La data del 1 dicembre è invece stata decisa per dare alle banche il tempo di riadeguare l’offerta. Con l’aumento dei tassi di interesse, infatti, le banche non accettavano più richieste di mutui a tasso agevolato, dal momento che sarebbero risultati meno redditizi rispetto ai mutui stipulati ai tassi correnti.

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Può capitare che, per diversi motivi, ci si trovi a stipulare un contratto di affitto per un appartamento ammobiliato. I proprietari, in accordo con gli inquilini, possono scegliere tra diverse tipologie di accordo. Per entrambe le parti vi sono degli obblighi specifici relativi alla presenza dei beni mobili in casa.

Vediamo tutti i dettagli su questa tipologia di contratto di locazione.

Se si intende affittare un appartamento già ammobiliato, è necessario prendere in considerazione le quattro tipologie di contratto di locazione tra cui è possibile scegliere:

  • il contratto di locazione a canone libero, forma di contratto conosciuta come 4+4, dal momento che prevede una durata di 4 anni e la possibilità di rinnovo per altri 4 anni;
  • il contratto di locazione a canone concordato o agevolato, anche conosciuto come 3+2, poiché la durata minima del contratto è di 3 anni con possibilità di rinnovo per 2 anni;
  • il contratto di locazione ad uso transitorio, forma che prevede una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi
  • il contratto di locazione per studenti universitari, della durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, rinnovabile per lo stesso tempo salvo i casi in cui il conduttore non comunichi la disdetta nei tempi previsti dal contratto.

Ciò che bisogna ricordare è che, a prescindere dal modello di contratto di locazione scelto, compilato e sottoscritto da entrambe le parti, il contratto di affitto di un appartamento ammobiliato deve contenere l’inventario degli arredi o, in alternativa, un allegato contenente la lista del mobilio presente nell’appartamento al momento dell’entrata del locatario, in modo da tutelare entrambe le parti.

Durata e disdetta del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato

Alla luce delle definizioni delle quattro tipologie di contratto, si può affermare che il contratto di locazione a canone libero, il contratto a canone concordato e agevolato rispondono all’esigenza dei locatari di alloggiare nell’appartamento per lunghi periodi di tempo.

Al contrario, il contratto di affitto transitorio di un appartamento ammobiliato e quello riservato agli studenti sono l’ideale per i brevi periodi. Dunque, la durata del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato varia a seconda della forma di contratto scelta dal locatore. Tuttavia, può capitare che il locatore o l’inquilino desiderino risolvere il contratto prima della scadenza prevista. Questa eventualità viene chiamata disdetta del contratto.

Il locatario (l’inquilino) può fare la disdetta in qualsiasi momento per motivi non dipendenti dalla sua volontà, per un motivo sopravvenuto alla conclusione del contratto e per motivi economici, materiali o psicologici. La disdetta del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato deve essere comunicata con raccomandata con avviso di ricevimento e con un preavviso di tre/sei mesi.

Al locatore, invece, è in genere proibito recedere il contratto prima del previsto. Tuttavia, esistono dei motivi eccezionali per i quali viene concessa la disdetta del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato da parte del proprietario, e cioè:

  • il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore;
  • il cambio della destinazione d’uso dell’appartamento;
  • la scelta di cedere l’immobile alla propria famiglia;
  • il bisogno di effettuare ristrutturazioni;

La possibilità per il locatore di procedere con la disdetta del contratto di affitto è, dunque, prevista in solo in questi casi estremi e dev’essere fatta entro sei mesi dalla normale risoluzione del contratto.

Gli obblighi dell’inquilino e del locatore 

La particolarità del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato, come si può immaginare, riguarda proprio i beni mobili che il proprietario decide di cedere per tutta la durata della locazione al conduttore. Data la presenza di beni mobili di proprietà del locatore, entrambe le parti sono tenute a rispettare degli obblighi ben precisi.

In particolare, gli obblighi dell’inquilino sono:

  • la presa in carico delle piccole riparazioni e la manutenzione ordinaria dell’immobile, salvo i casi in cui i beni abbiano subito un deterioramento dipendente da vetustà;
  • la restituzione dell’immobile al proprietario nello stesso stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.

Per accertarsi che l’inquilino non abbia danneggiato l’appartamento, il contratto di affitto di un appartamento ammobiliato deve essere accompagnato da un inventario dell’arredo presente nella casa. Inoltre, tra gli obblighi del locatore troviamo quello di occuparsi della manutenzione straordinaria, eccezion fatta per i danni derivanti dal cattivo uso del bene, ma anche quelli di fornire delle garanzie che permettano all’inquilino di alloggiare in maniera dignitosa nella casa (ad esempio: adeguate condizioni igieniche ed il corretto funzionamento degli elettrodomestici indispensabili).

Esempio di contratto di affitto di un appartamento ammobiliato

Il contratto tipo di locazione di un appartamento ammobiliato deve contenere:

  • i dati identificativi delle parti,
  • i dati relativi all’immobile locato, tra cui l’indirizzo, gli estremi catastali, l’APE;
  • la divisione delle spese tra il locatore ed il locatario;
  • gli obblighi per le parti e gli eventuali divieti posti dal locatore;
  • le informazioni relative al canone da pagare e la modalità di pagamento accettata dal locatore;
  • inventario degli arredi.
  • data e firma di entrambe le parti.

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È possibile che, dopo aver richiesto un mutuo per comprare casa, si scelga di cambiare abitazione e si abbia la necessità di mettere in vendita l’immobile. Scopriamo come vendere casa con mutuo in corso.

Il mutuo, si sa, è un prestito che ha una durata medio-lunga. Spesso, sono richiesti tanti anni per estinguerlo, specie quando viene attivato per l’acquisto di un immobile. È possibile che, durante questo lasso di tempo, le proprie abitudini di vita cambino e che sopraggiunga la necessità di lasciare l’abitazione per la quale il mutuo si era reso necessario. In questa situazione, coloro che scelgono di optare per la vendita dell’immobile sono numerosi. Vendere casa con mutuo in corso, però, è un argomento complesso perché richiede una conoscenza puntuale della materia affinché la procedura possa andare a buon fine. Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere per vendere casa con un mutuo in corso.

Quando si stipula un finanziamento, l’accordo è con un istituto di credito, il quale non esercita alcun tipo di titolarità sull’immobile acquistato. Il proprietario dell’abitazione, infatti, ha la possibilità di vendere casa con mutuo in corso e, per farlo, non è tenuto ad ottenere alcun permesso dalla banca. Quello che, però, è chiamato a fare è gestire la pratica del finanziamento, ovvero provvedere al trasferimento o alla chiusura del mutuo. In questo caso, è l’istituto di credito a doversi pronunciare.

Il primo passo da compiere affinché la procedura possa andare a buon fine è sapere quali sono le strade percorribili in merito alla gestione del finanziamento. Nello specifico, le opzioni possibili sono tre:

  • sostituzione di garanzia;
  • accollo al compratore;
  • estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile.

Per quanto siano tutte soluzioni valide, non è detto che sussistano i requisiti per accedervi. La possibilità di percorrere o meno una delle tre strade suddette dipende dalla banca. L’istituto di credito, infatti, è chiamato a valutare attentamente la situazione finanziaria dell’intestatario del finanziamento, prima di dare il lasciapassare. Perché? Perché per vendere casa con mutuo e comprarne un’altra è indispensabile che il proprietario dell’immobile abbia a disposizione il conteggio dell’estinzione del mutuo per la vendita della casa. Più nello specifico, la banca mutuante, dopo aver attenzionato la condizione finanziaria del richiedente, rilascia una dichiarazione scritta, all’interno della quale vi è l’ammontare del debito residuo.

Sostituzione di garanzia

Quando si sceglie di attivare un mutuo per acquistare casa, l’istituto di credito al quale ci si rivolge, nella maggior parte dei casi, iscrive un’ipoteca sull’immobile, al fine di tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Se, infatti, il mutuatario non paga, la banca mutuante procede con il pignoramento dell’immobile, che verrà successivamente messo in vendita.

Se la propria intenzione è vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra, la sostituzione di garanzia potrebbe rivelarsi la scelta migliore. In questo caso, l’ipoteca sull’abitazione che si intende vendere viene trasferita sul nuovo immobile. È bene specificare, però, che non sempre questa strada è percorribile. È possibile che, infatti, la propria banca non accetti di spostare l’ipoteca, ostacolando così la vendita della casa con mutuo con la garanzia di un altro immobile.

Accollo del debito

Un’altra opzione possibile quando si desidera comprare casa avendo già un mutuo è la vendita della casa con accollo del mutuo. Se si opta per questa soluzione, l’acquirente dell’immobile gravato dal finanziamento ha l’obbligo di pagare alla banca l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. In altri termini, il nuovo acquirente si sostituisce al debitore originario.

L’accollo del mutuo senza consenso della banca e del nuovo acquirente non è possibile. L’operazione, infatti, può essere avviata solo previo consenso di entrambe le parti. Se l’istituto di credito e l’acquirente acconsentono all’accollo, colui che compra l’abitazione è chiamato non solo a provvedere al rimborso delle rate, ma anche a farsi carico delle spese relative al mantenimento del finanziamento.

Chi opta per la vendita della casa con accollo del mutuo è bene che sappia che esistono due tipologie di accollo: accollo liberatorio e accollo cumulativo. L’accollo cumulativo vincola il mutuatario originario a rimborsare le rate del finanziamento nel caso in cui il nuovo acquirente non riuscisse più a provvedere al pagamento. L’accollo liberatorio, invece, libera il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.

Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile

L’estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile è in assoluto la soluzione più diffusa tra chi sceglie di cambiare casa con mutuo e comprarne un’altra. Esistono due tipi di estinzione:

  • estinzione del mutuo per vendita casa prima del rogito: quando si è in possesso della somma necessaria per estinguere il finanziamento prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, è possibile saldare il debito con l’istituto di credito, il quale provvede a rilasciare la cancellazione dell’ipoteca e la quietanza dell’estinzione;
  • estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso, l’estinzione del debito avviene utilizzando il denaro incassato in seguito alla vendita della casa gravata da mutuo, contestualmente al rogito. L’acquirente è tenuto a consegnare un assegno alla banca, la quale rilascia la quietanza dell’estinzione e provvede a cancellare l’ipoteca.

L’estinzione del mutuo per vendita casa è la soluzione a cui scelgono di ricorrere in molti perché è vantaggiosa tanto per l’istituto di credito quanto per il mutuatario/venditore. È naturale che, infatti, entrambe le parti abbiano il naturale interesse di chiudere il rapporto di finanziamento, senza vincolo alcuno.

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Con l’attuale aumento dei tassi di interesse, chi desidera accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa probabilmente starà incappando più volte nell’espressione: “mutuo a tasso variabile con cap”. Ma cos’è, come funziona e quando conviene un mutuo a tasso variabile con cap? Vediamolo insieme.

Cos’è il mutuo variabile con cap

Il mutuo a tasso variabile con cap, o con tetto massimo, è un particolare tipo di mutuo a tasso variabile che, oltre ad essere indicizzato all’Euribor – come tutti i mutui variabili – prevede uno “stop” al possibile aumento del tasso di interesse. I mutui a tasso variabile infatti, come dice la parola stessa, sono mutui che nel tempo possono maturare un tasso di interesse crescente (se l’Euribor cresce) o decrescente (se l’Euribor decresce). In questo periodo storico si va verso un sicuro e progressivo aumento dell’Euribor, quindi i tassi di interesse nel tempo, anche per i mutui, cresceranno. Ecco che un tasso variabile con cap può fissare un limite massimo a questo aumento. Solitamente il tetto “scatta”, e l’aumento si blocca, dopo un certo numero di anni, ad esempio dieci o venti.

Quando conviene il mutuo a tasso variabile con cap

Il mutuo a tasso variabile con cap conviene, oggettivamente, quando ci si trova in un periodo in cui è molto probabile l’aumento nel tempo dell’Euribor; soggettivamente, quando non si è disposti a sobbarcarsi tassi di interesse che vadano oltre una certa soglia. In quest’ultimo caso potrebbe essere una buona scelta anche il mutuo a tasso fisso; tuttavia, il mutuo a tasso variabile, al momento, gode di rate inferiori, soprattutto sulle scadenze brevi, e potrebbe risultare una buona scelta, quando si scelga l’adeguata tutela dall’eccessivo aumento dei tassi.

Come funziona il tasso variabile con cap

Ma come funziona il meccanismo del mutuo a tasso variabile con cap? Il “cap” del tasso di interesse sul mutuo ci dà la sicurezza che se l’interesse del mutuo dovesse “naturalmente” eccedere la soglia fissata, non si pagheranno comunque interessi superiori alla soglia. Se invece gli interessi si mantengono sotto la soglia, si continua a pagare l’interesse che risulta dal calcolo.

Per fare un esempio, se il tetto è fissato al 3 per cento e il tasso di interesse del mutuo è al 2 per cento, quindi sotto la soglia, si pagherà un interesse del 2 per cento. Se invece il tasso di interesse salisse al 4 per cento, sopra la soglia, si pagherà un interesse pari al tetto del 3 per cento, e non oltre.

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Cappotto termico: il nome lo suggerisce chiaramente qualcosa che avvolga e mantenga la giusta temperatura, proprio come il capospalla che iniziamo a indossare con i primi freddi.

Chiamato anche “isolamento a cappotto”, questo sistema consiste in una serie di strati isolanti che possono essere applicati sia esternamente sia internamente agli edifici, in modo da garantire loro un migliore isolamento, non solo termico, ma anche acustico.

Perché dotarsi di un cappotto termico: i vantaggi

vantaggi sono molteplici ed evidenti: il cappotto permette di isolare in modo più efficace una struttura, favorendo il mantenimento di una corretta temperatura, sia in estate, quando isola dal caldo, sia inverno, quando isola dal freddo.

Migliore isolamento della struttura significa anche risparmio energetico, con benefici per le tasche del proprietario di casa e per l’ambiente. Infine, una casa dotata di cappotto acquisisce maggiore valore e permette una migliore valutazione e quindi contrattazione in caso di vendita.

Cappotto termico interno

Il cappotto termico interno prevede l’applicazione di pannelli isolanti sulle pareti interne di casa.

Benché i pannelli per l’isolamento interno siano di spessore più ridotto rispetto a quelli per l’isolamento esterno, comporteranno necessariamente una riduzione degli spazi.

Tra i vantaggi offerti da questa soluzione troviamo, invece, un minore costo e tempi di posa più brevi rispetto al cappotto termico da esterno.

Questa soluzione viene tendenzialmente preferita nei palazzi di città, dove è più difficile intervenire sulle pareti esterne o per la coibentazione del tetto.

Cappotto termico esterno

La variante esterna di questa soluzione presenta diversi vantaggi, fra cui:

  • un maggiore isolamento;
  • una protezione ulteriore da possibili danni alle pareti esterne, come crepe o muffa;
  • la riduzione dei ponti termici, ossia le zone fredde generate da discontinuità costruttive.

Il cappotto termico esterno trova una forte applicazione in piccoli edifici, in ville unifamiliari e per le facciate dei condomini.

I costi

costi per realizzare l’isolamento a cappotto variano in base alla tipologia e alla posizione.

In linea di massima, però, le cifre si attestano tra i 30 e i 35 euro al metro quadrato per un cappotto esterno sul tetto e tra i 20 e i 30 euro al metro quadrato per un cappotto interno.

Sulla facciata i costi vanno dai 25 ai 35 euro al metro quadrato sia per il cappotto interno sia per il cappotto esterno.

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diversi bonus di riqualificazione messi in campo per sostenere lo sviluppo del settore immobiliare si applicano secondo precise modalità, tra queste compare l’obbligatorietà dell’invio della pratica in forma telematica all’ENEA.

Nel dettaglio ANFIT (Associazione Nazionale per la tutela della Finestra made in Italy), riprendendo quanto esposto nella FAQ ENEA-MiSE 4E dedicata all’applicazione del Bonus Ristrutturazione, precisa che per richiederlo occorre inviare per via telematica all’ENEA le informazioni sugli interventi svolti e terminati dal 2018 in poi che, comportando un risparmio energetico, hanno diritto alle detrazioni fiscali del 50% per le ristrutturazioni edilizie.

Ma non per tutti i lavori è necessario, infatti, alcune operazioni minori risultano esenti dalla pratica, vediamo quali.

Quando non è necessario inviare la pratica?

Nel caso di un intervento sostenuto da un agevolazione come può essere l’Ecobonus, anche lavori piccoli, come la sostituzione delle persiane o delle tapparelle richiede l’invio della pratica all’ENEA.

Ma se i lavori venissero svolti autonomamente dal cittadino, che solo dopo averli finiti volesse beneficiare del Bonus Ristrutturazione 50% allora, se tutte le condizioni della normativa risultassero verificate, potrebbe richiedere il Bonus senza inviare la pratica all’ENEA.

Casi in cui è obbligatorio l’invio della pratica

Per maggior chiarezza, ENEA ha messo a disposizione un elenco con tutti gli interventi soggetti all’obbligo di invio della pratica suddivisi in quattro macro aree.

Nell’ambito delle strutture edilizie i lavori sono:

  • la riduzione della trasmittanza termica delle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall’ esterno, dai vani freddi e dal terreno;
  • la riduzione delle trasmittanze termiche delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi;
  • la riduzione della trasmittanza termica dei pavimenti che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno, dai vani freddi e dal terreno.

In merito a serramenti e infissi l’obbligo della pratica ENEA riguarda solo la riduzione della trasmittanza termica dei serramenti comprensivi di infissi che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi.

Le voci riguardanti i lavori sugli impianti tecnologici comprendono:

  • l’installazione di collettori solari (solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamento degli ambienti;
  • la sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda sanitaria per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell’impianto;
  • la sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto;
  • l’installazione di pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto;
  • l’installazione di sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto;
  • implementazione di sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto;
  • l’installazione di microcogeneratori Pe<50kWe
  • l’installazione di scaldacqua a pompa di calore;
  • l’installazione di generatori di calore a biomassa;
  • installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze;
  • installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo (limitatamente ai sistemi di accumulo i dati vanno trasmessi per gli interventi con data di fine lavori a partire dal 01/01/2019);
  • la scelta del teleriscaldamento;
  • installazione di sistemi di termoregolazione e building automation.

Infine, ecco per quali elettrodomestici è necessario presentare il piano:

  • forni;
  • frigoriferi;
  • lavastoviglie;
  • piani cottura elettrici;
  • lavasciuga;
  • lavatrici;
  • asciugatrici.

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Come è ormai noto la Bce ha deciso di aumentare il costo del denaro di 50 punti base. Ma quali sono gli effetti di tale mossa? Un effetto immediato potrebbe essere la frenata dei mutui per i giovani under 36, non più così convenienti per le banche. Ecco l’analisi dell’Osservatorio MutuiSupermarket.it con le migliori offerte di mutuo disponibili oggi sul mercato.

Aumento tassi Bce, le conseguenze sui mutui

Il primo contraccolpo dell’aumento dei tassi Bce si sta riversando sull’Euribor 3 mesi che dal -0,24% di giugno è rapidamente salito allo 0,20% di oggi e si prevede che si assesti intorno allo 0,50% ad agosto. Questo impatterà certamente e rapidamente sui mutui a tasso variabile: un aumento di 50 punti base per un mutuo di 100 mila Euro in 30 anni implica un aumento della rata mensile di circa 23,50 euro.

Al contrario l’indice IRS, nonostante l’aumento del costo del denaro sta segnando una riduzione: l’IRS a 20 anni dal massimo del 2,58% toccato il 20 giugno è sceso fino al 1,99% del 22 luglio e non si esclude che possa stabilizzarsi su questi livelli. Questo rallentamento dell’IRS appare contro intuitivo. In realtà, è ben spiegabile e dipende dal fatto che l’IRS non tiene conto delle decisioni di politica monetaria di breve periodo, in quanto ha un orizzonte temporale ventennale.

Mutui casa under 36 in frenata

Le misure che azzerano le imposte sulla compravendita per gli under 36 con Isee non superiore ai 40 mila Euro scadono il 31/12 e, data l’assenza di governo con capacità decisionale, appare meno probabile una proroga della misura, per cui è bene che i più giovani accelerino il processo di scelta e acquisto della nuova casa.

Inoltre, la normativa sui tassi soglia per l’erogazione dei mutui Consap di fatto impedisce l’erogazione di mutui Consap a tasso fisso. Un rapido aumento del costo del denaro da parte della BCE potrebbe portare anche a mettere in dubbio la continuità delle offerte di mutuo con garanzia Consap a tasso variabile e variabile con cap. Sebbene la normativa necessiti di una modifica rapida, è improbabile che si realizzi. Questa è una ragione in più perché i più giovani velocizzino la stipula del mutuo.

I tassi di interesse sui mutui oggi

La media delle rilevazioni mensili dell’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso IRS a 20 anni nel mese di luglio 2022 registra una decrescita dello -0,14% attestandosi al valore medio del 2,17% che si prevede in ulteriore diminuzione dal momento che in questi ultimi giorni di luglio l’IRS si sta muovendo al di sotto di tale livello. Il Minimo negli ultimi dodici mesi è stato registrato a gennaio 2021: 0,07%.

L’analogo indice per i mutui a tasso variabile nel mese di luglio 2022 registra una rapida crescita dal -0,24% di giugno, oggi (22/07/22) è allo 0,20% ed è previsto in rapida crescita per assestarsi ad agosto intorno allo 0,50% a seguito dell’aumento del tasso BCE deciso il 21 luglio.

Le migliori offerte di mutuo in banca oggi

Mutuisupermarlet.it simula una operazione di acquisto prima casa a tasso variabile, a tasso fisso e a tasso variabile con cap su un immobile situato a Milano. Viene mantenuto costante il valore dell’immobile a € 220.000, l’importo richiesto a € 140.000 e la durata del mutuo a 25 anni. Il profilo del richiedente è un impiegato a tempo indeterminato di 34 anni con un redito mensile di € 2.400.

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