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Secondo un’indagine realizzata nel settore delle compravendite, fra febbraio e aprile le richieste per abitazioni indipendenti o con spazi esterni quali terrazzo o giardino, hanno registrato un incremento del 20% circa. Un probabile effetto collaterale della pandemia.

La prospettiva di passare tanto tempo chiusi fra le mura domestiche, impegnati in call conference di lavoro o didattica a distanza da incastrare con gli impegni degli altri familiari, evidentemente, ha fatto riflettere molti italiani.

La Fase 3 per molte persone ha significato l’inizio di una nuova vita, e questo spesso significa anche una nuova casa. Dopo l’esperienza del lockdown, è cambiato il modo di pensare alla propria abitazione e alle caratteristiche che questa dovrebbe avere.

Sembra infatti che la pandemia abbia spinto il popolo italiano ad ampliare la ricerca di casa, aumentando l’esigenza di godere di spazi esterni o di indipendenza totale dai condomini.

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Con il decreto «cura Italia» (18/2020) il Governo ha deciso di estendere ulteriormente la platea dei potenziali beneficiari della moratoria sui mutui prima casa. Già concessa con il Dl 9/2020 a chi si è visto sospendere o ridurre l’orario di lavoro per almeno trenta giorni, nei prossimi nove mesi anche i lavoratori autonomi potranno richiederla se certificano di aver subìto perdite su base trimestrale pari al 33% sul fatturato. Per di più, per i prossimi nove mesi (cioè fino a circa metà dicembre) è stato eliminato il tetto di 30mila euro di reddito Isee necessario finora per accedere alla misura.

Per presentare la domanda bisogna attendere
Nonostante i decreti legge siano immediatamente operativi, per poter presentare domanda – tramite la propria banca – bisognerà attendere qualche settimana perché sono attesi chiarimenti sulle modalità attuative delle nuove disposizioni. Nel frattempo è bene informarsi e raccogliere l’eventuale documentazione necessaria per non farsi trovare impreparati.

Il budget del Fondo e le finalità legate all’emergenza
Al Fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate dei mutui per l’acquisto della prima casa (istituito con la legge 244/2007) presso il ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap Spa) sono stati affidati altri 400 milioni di euro che si aggiungono ai circa 25 milioni residui. È questo il budget con cui Consap dovrà garantire l’ampliamento della moratoria a una platea, si presume, molto ampia.

Basta leggere le stime della Fondazione Studi dei Consulenti del Lavoro sull’impatto (enorme) delle misure di lockdown adottate dal Governo per ridurre il contagio da coronavirus: tre milioni di lavoratori lasciati all’improvviso a casa dalle restrizioni imposte, di questi un milione sono autonomi e 1,9 milioni dipendenti, e altri 3,6 milioni che sono occupati in settori a «rischio chiusura indotta». E questo “congelamento” generalizzato delle attività presto avrà ripercussioni sul portafoglio delle famiglie.

Chi ha diritto alla sospensione delle rate
Innanzitutto, ci sono dei requisiti di base per poter accedere alla moratoria. Può presentare domanda di accesso ai benefici del Fondo il proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, titolare di un mutuo contratto per l’acquisto dello stesso immobile di importo non superiore a 250mila euro e in possesso di indicatore Isee non superiore a 30mila euro. Quest’ultimo requisito reddituale è stato però eliminato per i prossimi nove mesi. Il mutuo deve, inoltre, essere in ammortamento da almeno un anno al momento della presentazione della domanda. Ed è ammissibile anche il titolare del contratto di mutuo già in ritardo nel pagamento delle relative rate, purché il ritardo non superi i 90 giorni consecutivi.

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La legge di bilancio ha introdotto novità anche per quanto riguarda la plusvalenza immobiliare nel 2020. Vediamo cos’è la plusvalenza e cosa cambierà nell’anno in corso.

Plusvalenza immobiliare 2020: cos’è?

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali.

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Calcolo plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della plusvalenza immobiliare per la seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Aumento dell’imposta sostituiva per plusvalenza immobiliare

Rispetto al 2019, la plusvalenza immobiliare presenta una novità per quanto riguarda l’imposta sostitutiva. L’ articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostitutiva per la plusvalenza immobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostitutivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

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Oggi 20 novembre 2020 si celebra la “Giornata internazionale dei diritti dell’infanzia e dell’adolescenza”, ovvero l’anniversario dell’approvazione della Convenzione Onu sui diritti dell’Infanzia. Questa giornata viene celebrata in tutti gli angoli del mondo (precisamente in 190 Paesi) per sancire il diritto alla vita, alla sopravvivenza, allo sviluppo e a non essere discriminati in nessun modo e per nessun motivo.

La Convenzione dell’ONU, composta da 54 articoli, si è basata su 4 principi ispiratori:

  1. non discriminazione
  2. superiore interesse del minore
  3. diritto alla vita, alla sopravvivenza e allo sviluppo
  4. rispetto per l’opinione del minore

Nessuno direbbe che alcuni bambini hanno meno diritti di altri. Eppure, ancora oggi, molti bambini e adolescenti, anche nel nostro Paese, sono vittime di violenze o abusi, discriminati, emarginati o vivono in condizioni di grave trascuratezza e disagio. Alcuni soffrono ancora la fame, la privazione degli affetti dei genitori e non frequentano la scuola.

 

Impegnarsi attivamente è un dovere di tutti e bisogna cominciare da CASA nostra.

 

 

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La festa di Halloween ha origini anglosassoni, ma si è diffusa in tutto il mondo, principalmente gli Stati Uniti, diventando poi una ricorrenza celebrata anche in Italia.

Per organizzare una bella festa in famiglia o con gli amici, il primo passo è creare l’atmosfera giusta in casa. Ad esempio, in commercio ci sono molte divertenti vetrofanie da applicare alle finestre che rappresentano zucche, gatti neri, streghe, per mostrare anche a chi passa all’esterno i simboli della festa. In casa si possono appendere poi ghirlande di carta nere e arancioni, che richiamano i colori caratterizzanti di Halloween: il nero ricorda la notte e l’arancione le zucca.

La protagonista indiscussa della festa è senza dubbio la zucca: da usare come centrotavola o da posizionare in giardino. Arricchisci la tua casa di elementi decorativi di Halloween e preperati al tuo “Dolcetto o Scherzetto?”

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Tra le tante novità che caratterizzano la manovra economica per il 2019, spicca la norma che prevede l’estensione della disciplina sulla cedolare secca di cui all’art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, alle unità immobiliari destinate alle attività commerciali di vendita dei prodotti.

In particolare, il disegno di legge della prossima finanziaria prevede la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% al canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari che presentano le seguenti caratteristiche:

  • locali di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe);
  • locali che presentano una superficie fino a 600 metri quadrati con le relative pertinenze locate congiuntamente.

Anche in questo caso, il regime della cedolare secca si presenta alternativo al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef.
Da una prima analisi della novità in commento si evince l’esclusione delle altre tipologie di immobili strumentali destinati ad attività industriali o artigianali (capannoni, laboratori, opifici e laboratori) nonché di tutte quelle locazioni di immobili ad uso ufficio (categoria A/10). Non si esclude che durante l’iter di approvazione della legge di bilancio il regime opzionale della cedolare secca possa ricomprendere anche gli immobili di categoria catastale che al momento risultano esclusi.
Dal punto di vista dell’imposizione, ai canoni di locazione degli immobili commerciali che rientrano nel nuovo istituto giuridico in discussione nelle aule parlamentari si applicherà l’imposta sostitutiva che prevede l’aliquota del 21% (opzione) in alternativa al regime ordinario di tassazione basato sul reddito fondiario ai fini Irpef.

Gli altri aspetti che caratterizzano l’istituto normativo della cedolare secca non risultano modificati e di conseguenza il proprietario che sceglie il regime della cedolare secca deve, a pena di inefficacia della scelta fatta, comunicare preventivamente all’inquilino, con lettera raccomandata:

  • la scelta per l’applicazione della cedolare secca;
  • la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

È escluso l’utilizzo della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Il mancato invio della raccomandata porta all’inapplicabilità del regime. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

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Se devi vendere la tua casa, ti sarai imbattuto in decine di agenti immobiliari che si vantano di avere il cliente pronto per acquistarla. Pensando di fare una cosa giusta, hai permesso a tutti loro di segnalarti i clienti, senza prendere nessun accordo scritto con nessuna delle agenzie e sopratutto senza affidare l’incarico in esclusiva (questa brutta bestia :-). Facciamo chiarezza in merito alle agenzie immobiliari e se sia conveniente o meno per te, affidare un incarico scritto.

Il consiglio migliore è questo: se la tua intenzione è far intervenire quanti più agenti immobiliari possibili, pensando di moltiplicare le occasioni di vendita, allora sappi che ti stai cacciando in grossi casini.

Se sei fortunato come Mario (nome di fantasia) al massimo starai perdendo tempo prezioso per realizzare i tuoi progetti. Questo cliente arriva in ufficio, visibilmente preoccupato e sfiduciato. Ci racconta che da mesi ha messo in vendita la sua casa senza ricevere, fino a quel momento, alcuna notizia e di clienti nemmeno l’ombra.

“Per fortuna che sono stato in più agenzie”, ci tiene a sottolineare Mario. La situazione ci appare improvvisamente chiara, quindi, per avere conferma, gli chiediamo se ha firmato qualche contratto. “Una stretta di mano niente di più!”. Ecco il problema!

Un buon numero di venditori pensa che affidarsi a più agenzie sia la strategia migliore per vendere la propria casa. Nell’immaginario comune più agenzie vuol dire:

  • maggiori probabilità di vendita
  • più visite da parte dei clienti
  • maggiore impegno nella vendita
  • maggiore visibilità dell’immobile

ma soprattutto che, in questo modo, affidandosi soltanto ad incarichi verbali, non ti sentirai vincolato e volendo potrai vendere la casa al primo cliente che capita. Ma come dicevo a Mario è andata alla grande. Sentite un pò cosa è successo a Giovanni.

Giovanni, caduto nel tranello delle tante agenzie, ha permesso a tutte di accompagnare potenziali clienti sulla casa. Vista la stretta del mercato gli acquirenti in circolazione sono pochi e sempre gli stessi. Così il primo cliente visita la casa di Giovanni con l’agenzia A (che ovviamente non ha l’incarico in esclusiva), ma siccome l’agenzia B ha minori pretese di provvigioni propone la stessa casa di Giovanni ad un prezzo inferiore. Il cliente allora decide di acquistare con l’agenzia B. Ops! Cosa succede quando un cliente ha visto la casa con due agenzie? Che Giovanni, ovvero il proprietario della casa, dovrà pagare entrambe le agenzie.

Potrebbe darsi che ci sia una causa civile che duri anni, ma la normativa tutela il lavoro dell’agente immobiliare, qual’ora quest’ultimo dimostri che è stato lui a far vedere per primo l’immobile. Non ha sbagliato l’agenzia, ma Giovanni ad affidare incarico verbale (che per legge ha gli stessi effetti di un mandato scritto) a più agenzie.

Cosa avrebbe dovuto fare? Vendersi la casa da solo. Oppure scegliere un’agenzia professionale e affidargli un mandato in esclusiva.

L’incarico verbale all’agenzia immobiliare è un vero e proprio boomerang che rischia di sottrarti denaro, tempo e soprattutto la tranquillità.

Ecco quali sono i rischi maggiori di affidare l’incarico verbale a più agenzie:

  • Le agenzie non si impegnano per vendere la casa: nel loro portafoglio avranno senz’altro qualche cliente che avrà firmato l’esclusiva e quindi preferiranno lui. A nessuno piace impegnarsi davvero se non c’è l’impegno dall’altra parte. Pensaci! Sei un avvocato: ti piacerebbe avviare una causa per il tuo cliente se non hai la garanzia che pagherà? Beh. Funziona così anche per le agenzie immobiliari. Niente esclusiva? La gente proporrà la casa solo se gli capita il cliente giusto davanti agli occhi e in quel momento non può vendergli altro ( magari di un cliente che ha dichiarato di pagarlo).
  • Le agenzie non investono denaro: se non affidi un incarico in esclusiva le agenzie non investono in promozione, non si spingono a sponsorizzare la tua casa sui social network, sui siti di settore, non costruiscono pagine web dedicate, insomma non danno visibilità alla tua vendita. Sanno che corrono il rischio che tu venda ad un cliente privato da un momento all’altro, quindi inutile buttare via soldi. Piuttosto aspetteranno che capiti un cliente (“campa cavallo che l’erba cresce”)
  • Pagare più di una provvigione ed essere trascinato in una causa civile: sarebbe come darsi una zappa sui piedi, ma è successo troppe volte per ignorare questo rischio. Se il cliente acquirente vede la casa con più agenzie, le quali hanno ricevuto un’autorizzazione verbale da parte tua, rischi di dover pagare entrambe le agenzie. Non è un ipotesi, ma una certezza confermata da numerose sentenze di cassazione.

Quali sono invece i vantaggi di affidare un incarico in esclusiva, qualora tu abbia trovato un agenzia seria e professionale:

  •  Impegno reciproco: un antico detto dice “patti chiari, amicizia lunga” , come non essere d’accordo! Nei rapporti professionali e nelle operazioni importanti della vita, come quella di vendere una casa, i patti scritti sono l’anticamera del successo. Quando tu firmi, e l’agenzia firma, state sottoscrivendo un impegno reciproco che permetterà ad entrambe le parti di dare il meglio di se. Nel modulo di incarico vi è un apposito spazio riservato a tutte le iniziative che l’agenzia si impegna ad intraprendere per vendere la casa. Hai capito benissimo! Non sei solo tu ad impegnarti, ma anche l’agenzia.
  • Investimento assicurato:  l’agenzia con un incarico scritto in esclusiva farà di tutto per vendere la casa. Da un lato per il principio di impegno-coerenza, dall’altro perchè sa che ogni centesimo speso per aumentare la visibilità della tua casa va in suo favore. Non correndo il rischio di vedersi sottrarre la casa da un cliente privato, investirà quindi serenamente per ottenere un ritorno economico. E questo viene tutto in tuo vantaggio.
  • Tenuta del prezzo di mercato: quando affidi incarichi verbali, la tua casa rischia di apparire nelle varie bacheche con prezzi diversi. Rischia di non essere venduta e questo non fa altro che sminuirne il valore. Se tu ti rechi in un negozio e vedi sempre lo stesso “vaso” ora con un prezzo e domani con un altro, finirai per pensare che nessuno lo vuole e finirai per deprezzarlo. Questo è quello che fanno gli acquirenti quando vedono la tua casa in giro per agenzie.

In conclusione, anche contro i nostri stessi interessi, ti consigliamo di evitare incarichi a più di un’agenzia. O vendi da solo, oppure affida l’incarico in esclusiva ad una struttura seria ed organizzata.

Come riconoscerla? Ecco alcuni punti a favore:

  • Lavora solo con incarichi in esclusiva
  • E’ un agenzia specialista, ovvero tratta solo una categoria immobiliare anzichè vendere di tutto un pò
  • Fa un marketing all’avanguardia ed è molto presente sui social (dove oggi si trovano gli acquirenti)
  • Non dice mai “Se mi dovesse capitare le porterò il cliente”
  • Non accetta di lavorare con incarico verbale
  • nel modulo di incarico c’è scritto qualcosa di simile ” L’agente immobiliare si impegna a fare le seguenti iniziative…”

E noi di Progetto Casa Crediamo di avere le carte in regola.

Con noi avrai tutta la visibilità che il tuo immobile merita, assistenza costante e mirata e, soprattutto, serenità e sicurezza in un momento delicato e impegnativo della propria vita, quale appunto la vendita del proprio immobile.

L’unica condizione? Non chiederci di lavorare senza un incarico scritto e in esclusiva. Non lasciarti illudere, senza un impegno reciproco, non si va da nessuna parte.

 

 

 

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La scelta del mutuo  è molto importante e deve essere presa in modo ponderata.

Le domande da porsi sono le seguenti:

  • Cos’è un mutuo ipotecario?

E’ un finanziamento a medio lungo termine concesso da una banca o istituto di credito, che in genere dura da 5 a 30 anni ed è nominato ipotecario in quanto il pagamento dalle rate è garantito da un ipoteca che graverà  sull’immobile.

  • Chi può richiedere un mutuo?

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. 

Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto “rata/reddito”: la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

  • Quale importo posso chiedere?

Di solito le banche concedono l’80% del valore dell’immobile, che verrà stabilito da una perizia effettuata da un tecnico di fiducia della banca.

Tuttavia a volte si concedono mutui che vanno oltre l’80% del valore dell’immobile, applicando però condizioni meno favorevoli per il richiedente.

  • Quali sono i costi di un mutuo?

Il maggior costo di un mutuo sono gli interessi che sono il guadagno dell’istituto finanziario a fronte del prestito erogato. Il tasso varia in base alla durata del mutuo e dal tipo di prodotto scelto.

A questo si aggiungono: spese di istruttoria, perizia,  spese notarili e costi assicurativi.

  • Mutuo con Tasso Variabile?

Tale prodotto è indicato per coloro che vogliono sfruttare i benefici dell’andamento del mercato riuscendo a sostenere prevedibili e consistenti incrementi dell’importo delle rate.

Il mutuo a tasso variabile è il finanziamento che prevede che il tasso di interesse sia dipendente dall’oscillazione di un indice finanziario di riferimento il cosiddetto EURIBOR, a cui bisogna sommare lo Spread.

Di conseguenza in base all’andamento del mercato finanziario cambia l’ammontare della rata del mutuo.

  • Mutuo con Tasso Fisso?

Tale prodotto è pensato per coloro i quali dispongono di entrate periodiche fisse e vogliono godere di una maggiore protezione sul tasso di interesse.

La rata del mutuo è definita dall’applicazione di un tasso nominale l’IRS, il quale rimane invariato per tutta la durata del finanziamento, determinando così una rata di mutuo fissa e costante.

 

In definitiva il consiglio che possiamo darvi prima di sottoscrivere il contratto è:

comparate le offerte dei vari istituti bancari facendo ben attenzione a non fare il passo più lungo della gamba.

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  1. I nostri Agenti Immobiliari si formano di continuo, aggiornandosi sulle varie azioni giuridiche del settore;
  2. Tutelano il Venditore che non dovrà temere clienti problematici;
  3. Tutelano l’Acquirente che sta per investire cifre importanti, evitando rischi ed imprevisti nella quale ci si può imbattere con trattative private;
  4. I nostri Agenti Immobiliari hanno le COMPETENZE per determinare il prezzo giusto dell’immobile, grazie anche all’esperienza fatta da vendite effettuate e dal continuo monitoraggio delle richieste presenti sul territorio;
  5. I nostri Agenti Immobiliari danno delle garanzie sulla certificazione urbanistica dell’immobile, effettuando i dovuti controlli, facendo così evitare scomode sorprese (es. aree da condonare, mq non dichiarati, DIA non effettuata), che possono portare ad una non conclusione dell’affare e addirittura al pagamento di penali;
  6. Mostrano nel miglior modo possibile l’immobile sui vari canali immobiliari riscontrando ad oggi un alto tasso di possibili acquirenti, a differenza di un annuncio privato che può risultare poco visibile e non conclusivo;
  7. Evitano al Venditore nel rispondere a decine di telefonate di compratori che non hanno un vero interesse o addirittura una possibilità concreta di acquistare;
  8. Fanno risparmiare tempo al venditore che in privato sarà costretto ad effettuare appuntamenti molte volte ed in orari scomodi, sacrificando i propri impegni personali;
  9. Mostrano al meglio l’immobile al possibile acquirente, spiegando con chiarezza le peculiarità della proprietà che si sta visionando, seguendolo passo passo fino al rogito notarile;
  10. I nostri Agenti Immobiliari saranno gli l’unici professionisti che ti aiuteranno a fare le scelte giuste e che si occuperanno di te e della tua casa.

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Rent to buy

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1. Cos’è il contratto RENT TO BUY?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 €. Il canone mensile è convenuto in 1.000 € mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 €, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 € mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 €, ma 70.000 €, perché 30.000 € sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.
Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del RENT TO BUY? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.
Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Per il RENT TO BUY relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.
E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il RENT TO BUY è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

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