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Finalmente dopo una lunga e minuziosa ricerca per trovare l’appartamento dei sogni arriva quello giusto, l’immobile che senti tuo; ma è bene non lasciarsi prendere solo dall’emozione, è indispensabile in un passo così importante non trascurare anche l’aspetto burocratico dell’acquisto di un appartamento che consiste nella raccolta di tutti i documenti che costituiscono “l’anagrafe” dell’immobile.

In tal caso farsi seguire da un consulente immobiliare è sicuramente rassicurante in quanto già al momento della visita all’immobile un professionista “custodisce” tutta la documentazione relativa all’appartamento.

Vediamo quali sono i primi documenti fondamentali da richiedere alla parte venditrice e/o al consulente immobiliare:

  • planimetria catastale
  • visura catastale
  • documentazione edilizia / urbanistica

La documentazione catastale è più semplice da reperire e da verificare, mentre quella ubanistica è più complessa e in tal caso è necessario avvalersi di un professionista come il consulente immobiliare che può accedere agli atti presso il Comune e fare le opportune verifiche.

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La crisi pandemica dovuta al COVID-19 ha comportato in Italia un “lockdown” molto rigido nel periodo da Marzo a Maggio 2020, ma anche in autunno si stanno attuando nuove restrizioni dovute ad un incremento del contagio.

Probabilmente è ancora presto per apprezzare le ripercussioni della pandemia sull’andamento dei prezzi del mercato immobiliare ma sicuramente essa ha comportato delle variazioni sugli stili di vita della gente e una diversa percezione della necessità degli spazi per abitare, lavorare e studiare. Infatti, molte persone sono state costrette a trascorrere maggiore tempo nelle proprie abitazioni dovendo lavorare in modalità “smart working”, ma anche molti ragazzi continuano a svolgere “didattica a distanza”.

Presumibilmente questa nuova situazione comporterà, anche nei mesi futuri, un cambiamento nella domanda delle caratteristiche degli immobili da acquistare o locare, che potrebbe far registrare anche una variazione nel trend dei prezzi di compravendita e locazione delle abitazioni.

Alcuni studi recenti condotti in Italia dimostrano che le persone sono orientate a richiedere appartamenti di maggiore dimensione (superiore ai 100mq), dotati di spazi aperti come terrazzi e giardini ad uso privato, nonchè localizzati vicino ai servizi essenziali allo scopo di ridurre gli spostamenti casa-lavoro o casa-scuola.

Le nuove esigenze abitative che sono emerse in questo periodo post COVID-19, in quanto molti stili di vita sono destinati a cambiare e nuove esigenze legate al lavoro, allo studio e al tempo libero non saranno più le stesse.

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Le garanzie dell’acquirente nella compravendita di immobili da costruire secondo il D.lgs. 122/05

Il decreto legislativo 122/05, in vigore dal 21 luglio 2005, introduce un pacchetto di norme volte a tutelare l’acquirente di immobili da costruire, considerato il contraente più debole.

Le principali garanzie poste dal d.lgs. 122/05 a favore dell’acquirente sono:

  1. 1.   obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria sulle somme       versate a titolo di caparra o di acconto
    1.  obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria, di   durata decennale, a garanzia del risarcimento di eventuali danni dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
    2.  obbligo di adeguamento del contratto preliminare ad un contenuto minimo di legge
    3.  divieto per il notaio di procedere alla stipula di compravendita nel caso in cui non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca
    4.  diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già    adibito ad abitazione principale
    5.  esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili adibiti ad abitazione dell’acquirente
    6.  possibilità di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento del contratto

Il d.lgs 122/05 trova applicazione per i contratti preliminari di acquisto di immobili da costruire per i quali:

  • Il venditore è un’impresa o una cooperativa, e l’acquirente è una persona fisica  al momento della stipula del preliminare sia già stato richiesto il permesso di costruire e la costruzione non risulti ancora ultimata
  •  Le tutele previste dal d.lgs 122/05 operano in momenti diversi come segue:

Alla stipula del preliminare:

  • obbligo di consegna della fideiussione
  • obbligo di adeguamento del contratto preliminare ai contenuti di legge

Dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo

  • facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo
  •  divieto per il notaio di procedere alla stipula del rogito in assenza di titolo di frazionamento, o cancellazione ipoteca o pignoramento

All’atto notarile definitivo

  • obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria

Dopo la stipula del definitivo

  • diritto di prelazione
  • esclusione della revocatoria fallimentare .

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