aumento – Progettocasa
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Attualmente in Italia sono in vendita oltre 43.000 immobili commerciali, a reddito e sfitti, un numero in significativa crescita, +38%, rispetto allo stesso periodo del 2019 quando il mercato non subiva ancora gli effetti della pandemia da Covid-19. All’aumento dell’offerta è corrisposto un calo dei prezzi che, in due anni, hanno perso il 7%.

Per quanto concerne il Centro Italia ben il 29% dei fondi commerciali della macroarea si trova nella sola città di RomaNapoli, invece, aggrega circa il 12% degli annunci situati al Sud e Palermo il 12,7% di quelli nelle Isole. Nel Nord del Paese la situazione risulta più omogenea: nelle metropoli di Milano e Torino si trovano il 9,4% e il 10% rispettivamente dei negozi in vendita del Nord-Ovest. Ancora più diluita la concentrazione nel Nord-Est: Venezia, infatti, accentra solo il 4,3% degli immobili commerciali dell’area.

L’indagine ha voluto approfondire quanto, a parità di altre caratteristiche come la zona o le condizioni strutturali, gli immobili a reddito – ovvero immobili che vengono messi in vendita già con un affittuario presente nel locale – abbiano un prezzo maggiorato rispetto agli immobili liberi/sfitti. Prendendo in analisi le top 11 città italiane (Milano, Roma, Napoli, Torino, Firenze, Bologna, Genova, Palermo, Catania, Bari, Venezia) di media la maggiorazione di prezzo è pari al 17,6%.

Oggi, ancor più che in passato, per chi investe negli immobili commerciali risulta fondamentale la possibilità di conoscere a priori la redditività del locale. Questo è sempre stato vero ma oggi ha ancora più valore per gli investitori in quanto ci troviamo in un momento storico in cui molte attività si trovano a fare i conti con la crisi economica scatenata dal Covid, come mostra il numero dell’offerta in costante aumento. Dall’altra parte, anche in virtù del calo dei prezzi richiesti, chi sceglie di comprare un fondo sfitto, a parità di condizioni, si assicura un importante risparmio sul prezzo dell’immobile.

A Venezia gli immobili commerciali in vendita a reddito hanno in media un prezzo al metro quadro maggiore del 26,4% rispetto a quelli non a reddito, con una maggiorazione pari a 884 euro al metro quadro. Superano il 20% anche le città di Catania e Torino (23,6% e 20,5%, rispettivamente). Più contenuto l’aumento del prezzo per Bologna e Milano, che si attesta attorno a +13% per gli immobili a reddito. In coda Roma, al +11,3% e Palermo, al +10,1%.

In valore assoluto Venezia è la città in cui la disparità di prezzo al metro quadro tra negozi a reddito e negozi sfitti o liberi è maggiore (+884 euro/mq). Seguono, tutte con una differenza di prezzo di circa la metà rispetto alla città lagunare, Firenze (+478 euro/mq) Napoli (+439 euro/mq), e Milano (+430 euro/mq). Palermo risulta la città dove la forbice di prezzo tra le due tipologie considerate è meno significativa: un fondo commerciale a reddito costa infatti solo 136 euro al metro quadro in più rispetto ad uno libero.

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Con i primi freddi, e l’aumento delle bollette, torna di estrema attualità il tema dei riscaldamenti. Ma quanto costa riscaldare casa? Scopriamo le differenze a seconda della modalità utilizzata.

L’ultimo rapporto sui consumi energetici delle famiglie italiane, realizzato da Istat con Enea e MiSE, risale in realtà al 2013. La fotografia scattata mostrava che la spesa media annua per famiglia era di 1.635 euro è proprio il riscaldamento (specie se a gasolio o metano) rappresentava la voce più gravosa, pur con differenze territoriali (le famiglie del Nord spendono in bollette energetiche in media sui 1.800 euro contro i circa 1.400 di quelle del Sud).

Il gasolio è la fonte energetica che richiede la maggiore spesa media per famiglia, quasi 1.400 euro l’anno, più di quella destinata al metano (circa 1.000 euro) e all’energia elettrica (581 euro all’anno in media).

L’impianto di riscaldamento più diffuso è quello autonomo, sia per gli ambienti (lo utilizzano 66 famiglie su 100), sia per l’acqua calda (74). Il 70% delle famiglie usa il metano; il 14,5% le famiglie utilizza le biomasse (per le stufe a pellet); mentre GPL, energia elettrica e gasolio assumono un ruolo complessivamente marginale.

Durante l’inverno l’impianto di riscaldamento viene utilizzato, in media, per poco meno di 8 ore al giorno. La fascia oraria in cui l’utilizzo è più frequente è quella pomeridiana (dalle ore 13,00 alle 21,00) con una media nazionale di 4 ore e 24 minuti. Gli impianti sono accesi in media per 2 ore e 26 minuti la mattina (dalle ore 5,00 alle 13,00) e solo poco più di un’ora di notte (tra le 21,00 e le 5,00).

Il numero di ore di accensione è più elevato nella ripartizione settentrionale che, con oltre 9 ore in media, supera di circa due ore il Centro (7 ore) e di oltre tre ore e mezzo il Mezzogiorno (6 ore e 20 minuti). Tra le regioni del Nord, Valle d’Aosta e Piemonte (a ovest) ed Emilia-Romagna (a est) sono quelle con tempi di accensione più prolungati. Gli impianti centralizzati sono accesi più a lungo (9 ore e 10 minuti in media) rispetto ad apparecchi singoli (8 ore e 40 circa) e autonomi (7 ore e 20).

Il metano di rete alimenta oltre l’80% degli impianti di riscaldamento di tipo centralizzato o autonomo, mentre si ricorre prevalentemente alle biomasse (73,9%) per gli apparecchi singoli fissi (caminetti o stufe). Gli apparecchi portatili per riscaldare l’abitazione si distribuiscono equamente tra dispositivi a energia elettrica e a GPL. Tra gli impianti centralizzati, più di uno su dieci è alimentato a gasolio.

Per l’acqua calda i dati sono simili, salvo una maggiore penetrazione del vettore elettrico: usato dal 14,4% del campione, presumibilmente soprattutto sotto forma di boiler elettrici.

Più di una famiglia su cinque fa uso di legna per scopi energetici (consumando 3,2 tonnellate in media all’anno); di queste la metà circa si auto-approvvigiona (del tutto o in parte). Ad usare il pellet è il 4,1% delle famiglie.

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Segnali positivi per il mercato immobiliare.

Nei primi sei mesi del 2021 il mattone ha confermato la sua resilienza alla difficile situazione economica dovuta alla pandemia: secondo l’Osservatorio Immobiliare, infatti i prezzi medi richiesti per le abitazioni in vendita in Italia hanno continuato a crescere, segnando un +0,9% nel semestre.

Si conferma l’andamento crescente nel comparto residenziale, dove il numero di transazioni concluse nel primo semestre 2021 è in aumento rispetto sia al 2020 sia al 2019, ritornando al trend ascendente pre-pandemia.

Nei primi sei mesi del 2021 cresce la domanda: +7,2% rispetto al secondo semestre 2020, con tutte le zone in positivo. Molto bene la richiesta di immobili nelle regioni del Sud, con un incremento dell’11,9% se confrontato con il periodo luglio-dicembre 2020.

Secondo quanto analizzato, al di là del miglioramento in atto e delle prospettive positive rispetto al 2020, emerge in maniera chiara il cambiamento dei modelli e delle abitudini di vita e di consumo e, con essi, anche l’utilizzo di spazi, abitazioni e uffici.

Le grandi città rimangono le più quotate.

La casa si conferma ancora una volta il porto sicuro degli italiani, anche in un periodo di crisi economica e incertezze il costante incremento della domanda di abitazioni da acquistare mostra anche come le misure adottate per sostenere il mercato abbiano funzionato: bonus ristrutturazioni e mutui con la garanzia dello Stato stanno portando sempre più italiani a valutare l’idea di comprare una casa più adatta alle nuove esigenze oppure di fare il grande passo del primo acquisto.

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La crisi pandemica dovuta al COVID-19 ha comportato in Italia un “lockdown” molto rigido nel periodo da Marzo a Maggio 2020, ma anche in autunno si stanno attuando nuove restrizioni dovute ad un incremento del contagio.

Probabilmente è ancora presto per apprezzare le ripercussioni della pandemia sull’andamento dei prezzi del mercato immobiliare ma sicuramente essa ha comportato delle variazioni sugli stili di vita della gente e una diversa percezione della necessità degli spazi per abitare, lavorare e studiare. Infatti, molte persone sono state costrette a trascorrere maggiore tempo nelle proprie abitazioni dovendo lavorare in modalità “smart working”, ma anche molti ragazzi continuano a svolgere “didattica a distanza”.

Presumibilmente questa nuova situazione comporterà, anche nei mesi futuri, un cambiamento nella domanda delle caratteristiche degli immobili da acquistare o locare, che potrebbe far registrare anche una variazione nel trend dei prezzi di compravendita e locazione delle abitazioni.

Alcuni studi recenti condotti in Italia dimostrano che le persone sono orientate a richiedere appartamenti di maggiore dimensione (superiore ai 100mq), dotati di spazi aperti come terrazzi e giardini ad uso privato, nonchè localizzati vicino ai servizi essenziali allo scopo di ridurre gli spostamenti casa-lavoro o casa-scuola.

Le nuove esigenze abitative che sono emerse in questo periodo post COVID-19, in quanto molti stili di vita sono destinati a cambiare e nuove esigenze legate al lavoro, allo studio e al tempo libero non saranno più le stesse.

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aumento canone di affitto

L’articolo 23, comma 1, legge 392/78 dettato in tema di locazioni abitative – successivamente abrogato dall’articolo 14, comma 4, legge 431/98 – disponeva che «quando si eseguono sull’immobile importanti e improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone … venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite». Il diritto all’aumento decorreva dalla data di ultimazione delle opere – se la richiesta era fatta entro trenta giorni dall’ultimazione medesima – ovvero, in mancanza, dal mese successivo a quello dell’invio al conduttore della lettera contenente la richiesta di aumento del canone (articolo 23, comma 2, legge 392/78). Ove il locatore intendesse avvalersi dei benefici fiscali previsti dalla legge 449/97 e successive modificazioni – cosiddetto bonus del 36% per detrazione Irpef – si riteneva corretto calcolare l’aumento del canone, tenendo conto dei benefici fiscali di cui si era avvalso il locatore. Quest’ultimo doveva, in ogni caso, tenere a disposizione del conduttore – salvo che quest’ultimo vi rinunciasse – la documentazione relativa alle opere (si veda Pretura di Milano, 5 marzo 1999). L’aumento per le riparazioni straordinarie importanti e improrogabili o di rilevante entità concorreva a determinare il canone contrattuale, sicché era destinato a permanere sino alla cessazione del contratto. In ogni caso, salvo che nel contratto di locazione sia inserita una clausola riproduttiva dell’abrogato articolo 23, legge 392/78 – pattuizione che sarebbe comunque legittima ed efficace – la materia delle spese straordinarie è rimessa alla libera determinazione delle parti, o in mancanza, agli articoli 1576 e 1609 del Codice civile. La piccola manutenzione. Per l’articolo 1576, comma 1 «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». A sua volta, l’articolo 1609, Codice civile dispone che «le riparazioni di piccola manutenzione che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».Infissi, porte e finestre. In ordine all’interpretazione degli articoli 1576 e 1609 del Codice civile, la giurisprudenza ha esemplificativamente ribadito che «la riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte di ingresso dell’immobile locato, non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’articolo 1576, Codice civile pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile devono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere conseguentemente riparati dal locatore» (Tribunale di Salerno, 24 novembre 2006). Nello stesso senso, si veda Cassazione 27 luglio 1995, n. 8191, secondo cui la riparazione degli infissi esterni non rientra tra quelle di piccola manutenzione a meno che il loro ammaloramento non sia dipendente «da uso anormale dell’immobile» del conduttore. Sempre secondo la giurisprudenza, le «stecche rotte dell’avvolgibile di una tapparella, costituente chiusura esterna di una finestra o balcone dell’immobile locato, non rientra di regola tra le spese di piccola riparazione, che ai sensi dell’articolo 1609, Codice civile, sono a carico del conduttore, giacché nel processo di deterioramento di detta parte di chiusura (al contrario di quanto si verifica per le altre parti, come per esempio la cinghia), normalmente hanno rilievo preponderante non l’uso, bensì altri fattori, e in particolare gli agenti atmosferici (caso fortuito) e la qualità del materiale» (Pretura di Milano, 20 ottobre 1990).Impianti interni alla struttura. Per la giurisprudenza, non rientrano neanche, tra le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell’inquilino a norma dell’articolo 1609, Codice civile, quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico), per l’erogazione di servizi indispensabili al godimento dell’immobile atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o a vetustà (Cassazione 19 gennaio 1989, n. 271). Né vi rientrano le spese di imbiancatura, verniciatura, raschiatura dei pavimenti in marmo che sono a carico del locatore (Cassazione 17 ottobre 1992, n. 11401).E, dunque, non è sempre agevole stabilire, nel caso concreto, se si sia in presenza di piccola manutenzione, di manutenzione ordinaria o straordinaria sicché, in assenza di giurisprudenza specifica, può soccorrere, alla specie, come valido parametro interpretativo, la tabella, allegato G, al Dm delle infrastrutture 30 dicembre 2002, dettata per la diversa tipologia delle locazioni convenzionate (articolo 2, comma 3, legge 431/98). A seguito dell’abrogazione degli articoli 23 e 79, legge 392/78, la materia delle spese di manutenzione straordinaria nelle locazioni cosiddette libere è rimessa alla determinazione delle parti. Queste ultime possono anche stabilire, in deroga agli articolo 1576 e 1609 Codice civile, che tutte le spese di manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, siano accollate al conduttore.

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