agente immobiliare – Progettocasa
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Sono sicuramente incoraggianti i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, che ritraggono il mercato nazionale in ripresa.

Le statistiche sull’ultimo trimestre del 2020 sembrano rafforzare il trend di crescita avviatosi durante la scorsa estate e mostrano segni positivi su tutti i segmenti del settore: la compravendite delle abitazioni chiudono l’anno con un +8,8%; il non residenziale registra addirittura un incremento a doppia cifra, con un +12,1%.

Il boom del mercato non residenziale

Per il settore del non residenziale l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate segnala la crescita più alta mai registrata negli scorsi quattro anni. Dopo il +5,4% registrato nel periodo luglio-settembre 2020, il periodo ottobre-dicembre 2020 raggiunge quota +12,1%.

Più nello specifico, il quadro dettagliato delle compravendite si compone così:

  • uffici e studi privati: 3.764 scambi (+8,1%);
  • negozi e laboratori: 9.581 (+2,2%);
  • depositi commerciali e autorimesse: 20.112 (+20,4%);
  • edifici commerciali, alberghi, pensioni, istituti di credito ed uffici pubblici: 1.713 (-5,1%).

Da non dimenticare capannoni e industrie del settore produttivo, le compravendite dei quali hanno raggiunto il primo segno positivo del 2020 (+9,3%), dopo i cali consistenti degli altri tre trimestri.

Abitazioni, +8,8%. Volano le vendite di cantine, soffitte, posti auto

L’Agenzia delle Entrate rileva che nell’ultimo trimestre del 2020 sono state quasi 15mila in più le abitazioni vendute rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo quota 183.381 unità scambiate. E si conferma una tendenza già nota, che consiste in una predilezione per i centri urbani più piccoli: la crescita è stata infatti più marcata nei comuni minori (+11,8%) rispetto ai comuni capoluogo (+2,9%).

Come rilevato dal nostro Ufficio Studi, “più spazio” è il mantra di chi ha cercato casa nell’ultimo anno. Anche i dati dell’Omi confermano l’accresciuta propensione ad acquistare, insieme all’abitazione, uno spazio pertinenziale. Gli scambi di cantine e soffitte, infatti, sono aumentati del 48,3%, con incrementi notevoli soprattutto nelle aree del Nord-Ovest (+71,2%), del Nord-Est (+56,4%) e del Centro (+42,8%). Il mercato dei box e dei posti auto segue a ruota (+11,1%), dopo la debole ripresa già registrata nel trimestre precedente (+4,3%).

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Vivere in una casa ecologica è diventato un sogno sempre più diffuso tra i nostri connazionali, alla ricerca di un’abitazione a impatto zero e che sia in grado di abbattere i consumi.

Ma come costruire una casa veramente ecologica? Ecco una guida pratica che racchiude tutti i principali elementi da considerare se ci si trova a gettare le basi di un’abitazione 100% green.

Le “fondamenta” per una casa ecologica.

Scegliere di puntare su una casa ecologica può rappresentare un investimento consistente, ma che nel medio periodo è ammortizzabile se si compiono le giuste scelte già in fase di costruzione.

Il primo passo è individuare l’area dove si intende costruire; le migliori performance in questo senso si possono ottenere con un’esposizione a sud e con la vicinanza di spazi verdi e servizi.

Fatto ciò e messo a punto un primo progetto, si dovrà passare alla scelta dei materiali; il legno risulta essere il più sostenibile, ma dovrà essere certificato Fsc o Pefc per avere la certezza di usare materiali veramente sostenibili. Se invece si sceglie di costruire in muratura si dovrà cercare di individuare materiale il più possibile a emissioni zero, come uno speciale calcestruzzo prodotto utilizzando CO2, ma le difficoltà risultano essere certamente maggiori rispetto alla scelta del legno. Oppure si può prendere in considerazione il mattone ecologico, per esempio a base di carota oppure in paglia o canapa, materiali molto utili anche sotto il profilo termico.

Proprio l’isolamento termico risulta essere fondamentale nelle case ecologiche, che dovrebbero avvalersi il meno possibile si sistemi di riscaldamento e raffrescamento, riuscendo a mantenere la temperatura desiderata in modo quasi del tutto autonomo. Tra i materiali da preferire, oltre alla già citata canapa, si possono considerare il sughero, la lana di roccia e quella minerale, oppure l’argilla.

Tubi, scarichi e infissi. Ma non solo

Una vera e propria casa ecologica dovrebbe essere dotata di tubazioni in PVC ecologico, anziché tradizionale. Inoltre sarebbe bene predisporre rubinetti dotati di sistemi di recupero dell’acqua, per ridurre al minimo la dispersione delle risorse idriche.

Le finestre e le porte dovrebbero essere particolarmente grandi, per poter sfruttare a pieno la luce naturale, ma attenzione: è fondamentale che siano termiche per non disperdere energie inutilmente. Anche in questo caso la scelta dei materiali degli infissi – preferibilmente ecologici – risulta essere molto importante.

L’installazione di pannelli fotovoltaici è fondamentale; ed è altrettanto importante optare per impianti che permettano l’accumulo di energia elettrica.

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Comprare casa è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona, è bene dunque essere sicuri e consapevoli dei passi da compiere e dell’iter da seguire per rendere l’acquisto più facile e sicuro.

  • Il primo passo da compiere è sicuramente la definizione del Budget, per prima cosa dunque occorre recarsi presso il proprio istituto bancario o un consulente finanziario, che sapranno consigliarci il prodotto che più fa al caso nostro.
  • Una volta stabilito un budget ci si dedica alla ricerca della casa, dopo aver deciso la zona in cui si vuole vivere. La ricerca della casa è un momento fondamentale ed è preferibile essere seguiti da un consulente immobiliare che possa seguirci in ogni fase dell’acquisto, dalla prima visita fino al rogito notarile.
  • Il consulente potrà seguirci e aiutarci per il controllo della documentazione relativa all’immobile e fare in modo che il nostro sia un acquisto sicuro.
  • Una volta individuato l’immobile occorre fissare un prezzo tramite una proposta, in genere in fase di stipula del contratto preliminare all’acquirente viene richiesto di versare una caparra.
  • Si arriva così al rogito, Il rogito è l’atto di acquisto vero e proprio. Può essere firmato in banca o presso un notaio alla presenza di chi acquista e di chi vende. In questa fase, a chi vende la casa viene consegnato un assegno circolare con il totale della somma pattuita (assegno circolare che l’acquirente deve chiedere in anticipo alla banca).
  • Firmato il rogito e consegnato l’assegno, l’acquirente ha, a tutti gli effetti, comprato casa.

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Finalmente dopo una lunga e minuziosa ricerca per trovare l’appartamento dei sogni arriva quello giusto, l’immobile che senti tuo; ma è bene non lasciarsi prendere solo dall’emozione, è indispensabile in un passo così importante non trascurare anche l’aspetto burocratico dell’acquisto di un appartamento che consiste nella raccolta di tutti i documenti che costituiscono “l’anagrafe” dell’immobile.

In tal caso farsi seguire da un consulente immobiliare è sicuramente rassicurante in quanto già al momento della visita all’immobile un professionista “custodisce” tutta la documentazione relativa all’appartamento.

Vediamo quali sono i primi documenti fondamentali da richiedere alla parte venditrice e/o al consulente immobiliare:

  • planimetria catastale
  • visura catastale
  • documentazione edilizia / urbanistica

La documentazione catastale è più semplice da reperire e da verificare, mentre quella ubanistica è più complessa e in tal caso è necessario avvalersi di un professionista come il consulente immobiliare che può accedere agli atti presso il Comune e fare le opportune verifiche.

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La crisi pandemica dovuta al COVID-19 ha comportato in Italia un “lockdown” molto rigido nel periodo da Marzo a Maggio 2020, ma anche in autunno si stanno attuando nuove restrizioni dovute ad un incremento del contagio.

Probabilmente è ancora presto per apprezzare le ripercussioni della pandemia sull’andamento dei prezzi del mercato immobiliare ma sicuramente essa ha comportato delle variazioni sugli stili di vita della gente e una diversa percezione della necessità degli spazi per abitare, lavorare e studiare. Infatti, molte persone sono state costrette a trascorrere maggiore tempo nelle proprie abitazioni dovendo lavorare in modalità “smart working”, ma anche molti ragazzi continuano a svolgere “didattica a distanza”.

Presumibilmente questa nuova situazione comporterà, anche nei mesi futuri, un cambiamento nella domanda delle caratteristiche degli immobili da acquistare o locare, che potrebbe far registrare anche una variazione nel trend dei prezzi di compravendita e locazione delle abitazioni.

Alcuni studi recenti condotti in Italia dimostrano che le persone sono orientate a richiedere appartamenti di maggiore dimensione (superiore ai 100mq), dotati di spazi aperti come terrazzi e giardini ad uso privato, nonchè localizzati vicino ai servizi essenziali allo scopo di ridurre gli spostamenti casa-lavoro o casa-scuola.

Le nuove esigenze abitative che sono emerse in questo periodo post COVID-19, in quanto molti stili di vita sono destinati a cambiare e nuove esigenze legate al lavoro, allo studio e al tempo libero non saranno più le stesse.

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E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, il Decreto Liquidità n. 23/2020, il quale ha introdotto, misure urgenti, in materia di accesso al credito per imprese e professionisti, sostegno alla continuità aziendalesospensione di alcuni adempimenti fiscali, nonché l’estensione di alcune attività, nei settori di rilevanza strategica (Golden power) e di giustizia. I prestiti, però, non sono automatici, ma sottoposti comunque alla discrezionalità dell’ente finanziatore (banca o confidi).

Il modulo per presentare domanda è stato caricato sul sito www.fondidigaranzia.it e l’iter risulta abbastanza semplice: il modulo dovrà essere compilato dalle imprese o dai lavoratori autonomi e inviato per mail (anche non certificata) alla banca o al confidi. Esso andrà accompagnato da copia di un documento di riconoscimento in corso di validità del sottoscrittore.

Tra le varie sezioni, andrà specificato che il soggetto beneficiario non è destinatario di provvedimenti giudiziari che applicano le sanzioni della cosiddetta legge 231 e che non è incorso in esclusioni dettate dal codice dei contratti pubblici. Bisognerà accettare il diritto del Fondo centrale di rivalersi sul beneficiario nel caso questi non rimborsi il prestito alle banche e specificare la propria classe dimensionale in base ai parametri della raccomandazione della commissione Ue 2003/361.
La garanzia si applica a prestiti fino a 25mila euro comunque entro il 25% dei ricavi del beneficiario. Significa, in pratica, che il prestito pieno di 25mila euro si può ottenere solo se si ha un fatturato pari ad almeno 100mila euro. Nel modulo andranno riportati i dati relativi ai ricavi dell’ultimo esercizio contabile, come da ultimo bilancio depositato o da ultima dichiarazione fiscale presentata. Per soggetti costituiti dopo il 1° gennaio 2019, invece, per attestare i ricavi basterà un’autocertificazione oppure, specifica il modulo, altra documentazione idonea allo scopo.

Bisognerà, poi,  compilare anche la voce relativa al codice Ateco dell’attività economica interessata dal finanziamento e quella in cui si attesta che si sono subiti danni economici legati all’emergenza Covid-19. Non solo: vanno elencate le finalità per le quali il prestito da garantire viene richiesto. Infine serve anche l’ok a controlli ed ispezioni presso le proprie sedi che il gestore del Fondo (gruppo di banche guidato da Mediocredito centrale) dovesse ritenere necessari. Ed è disciplinato il caso di revoche totali o parziali dell’agevolazioni: si firma l’impegno a versare al Fondo l’importo parti all’aiuto ottenuto (in termine di equivalente sovvenzione lordo) e delle eventuali sanzioni previste dal Dlgs 123 del 1998: da due a quattro volte l’importo dell’intervento indebitamente fruito.

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Le garanzie dell’acquirente nella compravendita di immobili da costruire secondo il D.lgs. 122/05

Il decreto legislativo 122/05, in vigore dal 21 luglio 2005, introduce un pacchetto di norme volte a tutelare l’acquirente di immobili da costruire, considerato il contraente più debole.

Le principali garanzie poste dal d.lgs. 122/05 a favore dell’acquirente sono:

  1. 1.   obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria sulle somme       versate a titolo di caparra o di acconto
    1.  obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria, di   durata decennale, a garanzia del risarcimento di eventuali danni dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
    2.  obbligo di adeguamento del contratto preliminare ad un contenuto minimo di legge
    3.  divieto per il notaio di procedere alla stipula di compravendita nel caso in cui non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca
    4.  diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già    adibito ad abitazione principale
    5.  esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili adibiti ad abitazione dell’acquirente
    6.  possibilità di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento del contratto

Il d.lgs 122/05 trova applicazione per i contratti preliminari di acquisto di immobili da costruire per i quali:

  • Il venditore è un’impresa o una cooperativa, e l’acquirente è una persona fisica  al momento della stipula del preliminare sia già stato richiesto il permesso di costruire e la costruzione non risulti ancora ultimata
  •  Le tutele previste dal d.lgs 122/05 operano in momenti diversi come segue:

Alla stipula del preliminare:

  • obbligo di consegna della fideiussione
  • obbligo di adeguamento del contratto preliminare ai contenuti di legge

Dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo

  • facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo
  •  divieto per il notaio di procedere alla stipula del rogito in assenza di titolo di frazionamento, o cancellazione ipoteca o pignoramento

All’atto notarile definitivo

  • obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria

Dopo la stipula del definitivo

  • diritto di prelazione
  • esclusione della revocatoria fallimentare .

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