Mercato residenziale: nel 2026 prezzi in aumento, ma a ritmo più lento

Mercato residenziale: nel 2026 prezzi in aumento, ma a ritmo più lento

Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 con segnali positivi, confermando una fase di crescita che ormai può essere definita strutturale. Allo stesso tempo, però, iniziano a emergere segnali di maggiore equilibrio: i volumi continuano a crescere, mentre i prezzi rallentano rispetto agli anni precedenti.

È questo il quadro che emerge dal G-Market Pulse. Residential quarterly outlook – Q4 2025, realizzato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti.

Compravendite in aumento: il mercato resta attivo

Nei primi nove mesi del 2025, le compravendite residenziali in Italia crescono del +9,2% rispetto allo stesso periodo del 2024. Un dato che conferma il trend positivo già iniziato lo scorso anno.

Anche i principali mercati urbani mostrano una crescita, seppur più contenuta: le dieci maggiori città italiane registrano un incremento del +6,5%. Questo rallentamento rispetto alla media nazionale non è un segnale negativo, ma indica che il mercato sta passando dalla fase di forte rimbalzo a una fase di stabilizzazione più sana.

Prezzi: dopo gli aumenti, arriva la normalizzazione

Se i volumi restano solidi, i prezzi iniziano a rallentare. Nel 2025 l’aumento medio dei valori immobiliari è stimato intorno al +3% a livello nazionale, ma le previsioni per il 2026 parlano di una crescita più contenuta, circa +1%.

Nelle dieci principali città italiane l’incremento dei prezzi nel 2025 si ferma al +1,4%, con una previsione di ulteriore rallentamento nel 2026 (+0,7%). Questo andamento riflette una maggiore prudenza, soprattutto nelle zone dove i prezzi erano cresciuti molto negli anni scorsi.

Secondo Patrigest, il tema centrale diventa la sostenibilità dei valori immobiliari, in particolare nei grandi centri urbani, dove l’aumento dei prezzi non è stato accompagnato da una crescita equivalente dei redditi. Anche se l’accesso al credito resta favorevole, da solo non è più sufficiente a spingere ulteriori forti aumenti.

Intenzioni di acquisto: torna la fiducia delle famiglie

Un segnale incoraggiante arriva dalle intenzioni di acquisto delle famiglie. Dopo il rallentamento del biennio 2023-2024, legato all’aumento dei tassi di interesse, nel 2025 si registra una netta ripresa.

La quota di famiglie intenzionate a comprare casa passa dal 2,2% nel primo trimestre al 3,8% nel terzo trimestre, per poi stabilizzarsi al 3,2% nel quarto trimestre.

Questo miglioramento è legato soprattutto alla maggiore stabilità dei tassi e a una visione più chiara dello scenario economico. Tuttavia, la domanda resta selettiva e orientata verso immobili con prezzi accessibili e caratteristiche funzionali.

Domanda e offerta: il disallineamento resta

Uno dei punti critici del mercato riguarda il rapporto tra domanda e offerta. Gli acquirenti cercano soprattutto trilocali, che rappresentano il 38% della domanda, mentre l’offerta è ancora fortemente concentrata sui quadrilocali (36%).

Questo squilibrio strutturale rende più difficile l’incontro tra chi vende e chi compra.

Nel 2025 il prezzo medio richiesto si stabilizza intorno a 1.743 euro al metro quadro, dopo anni di oscillazioni. Interessante anche il dato sulle metrature: dopo una riduzione progressiva fino al 2023, nel biennio 2024-2025 la metratura media risale a 109 mq, segnale di un ritorno verso case leggermente più grandi, soprattutto fuori dalle zone centrali.

Mutui: il credito resta fondamentale

Il 2025 conferma il ruolo chiave dei mutui nel sostenere il mercato immobiliare. Nei primi tre trimestri dell’anno, le compravendite con mutuo crescono in modo significativo (+32,8%, +20,0% e +15,9%), mentre gli acquisti senza finanziamento restano sostanzialmente stabili.

Quasi una compravendita su due (46,3%) avviene oggi con mutuo. Il ticket medio dei finanziamenti sale a 141.830 euro, circa 9.000 euro in più rispetto agli anni precedenti. Diminuiscono i mutui sotto i 100.000 euro, mentre aumentano quelli tra 100.000 e 200.000 euro e oltre, segno sia dell’aumento dei prezzi sia di una minore liquidità disponibile per le famiglie.

I tassi di interesse restano stabili: il tasso armonizzato passa dal 3,27% di ottobre 2024 al 3,30% di ottobre 2025, offrendo un contesto più prevedibile per chi compra casa.

Nuove costruzioni: forte divario tra territori

Il mercato del nuovo mostra una forte differenza tra le aree del Paese. Le nuove costruzioni si concentrano soprattutto nelle grandi città del Nord e del Centro, mentre nel Sud l’attività resta più limitata e frammentata.

Roma e Milano guidano il mercato, con una quota di nuove costruzioni pari al 10,8% dell’offerta complessiva. Nelle altre grandi città la percentuale scende al 6,8%, mentre nei comuni minori resta sotto il 7%.

Nel nuovo, il trilocale è la tipologia più richiesta (40,8%), in equilibrio con l’offerta, mentre la domanda di bilocali supera la disponibilità.

Locazioni: dopo la crescita, una fase di assestamento

Dopo il forte aumento dei canoni tra il 2023 e il 2024, nel 2025 il mercato degli affitti entra in una fase più stabile. Nei primi nove mesi dell’anno la crescita si ferma al +1,7%.

I contratti più diffusi sono quelli a lungo termine (40%), seguiti dai transitori (29%) e dai canoni concordati (25%).

Nelle dieci principali città italiane, i canoni mostrano segnali di rallentamento: dopo una flessione nel terzo trimestre (-1,8%), il quarto trimestre registra un leggero recupero (+0,2%), indicando un progressivo assestamento del mercato.

Comprare casa all’asta è più semplice di quanto si pensi, ecco i falsi miti da sfatare.

L’interesse verso le aste immobiliari è in continua ascesa. Un mercato che non è più frequentato solamente da “addetti ai lavori” e investitori. Sempre più acquirenti, infatti, vanno a caccia di uno sconto cospicuo per una prima casa o una seconda casa per le vacanze. Tuttavia, sono ancora molti i falsi miti e i dubbi ricorrenti su questa specifica modalità di acquisto. Per saperne di più e sgomberare il campo da equivoci, idealista/news ha intervistato Valerio Pisano, esperto e consulente di aste immobiliari e autore di un libro sul tema e creatore di contenuti tramite un canale YouTube con oltre 600 video e un gruppo Facebook con oltre 12mila iscritti.

Come allestire il terrazzo o il balcone per la bella stagione

Se c’è un posto che amiamo quando il tempo è bello e arriva la stagione più calda dell’anno, è certamente la terrazza. Non importa se è grande o piccola, perché è sempre possibile sfruttarla nel tempo libero per godersi la compagnia di famiglia e amici. Ma avere uno spazio esterno comodo, pratico e anche bello richiede tempo e cura. Vediamo alcuni consigli utili per arredarlo al meglio.

Da dove iniziare?

Dopo l’inverno gli spazi esterni della casa avranno sicuramente bisogno di un’adeguata manutenzione. La prima cosa da fare, quindi, è pulire tutto in modo accurato: vedere se ci sono elementi che si sono deteriorati, se sono necessarie riparazioni e se è possibile rinnovare semplicemente lo spazio senza necessità di grandi interventi

Pulire e sistemare la terrazza

L’ideale è svuotare lo spazio e riparare ciò che è danneggiato. Ma anche ridipingere ringhiere e corrimano (se esistono), sistemare le prese che non funzionano o addirittura mettere un pavimento in resina su quell’altro che ha perso lucentezza. Se hai delle piante sul terrazzo, è bene anche controllare il loro stato e sostituire quelle che non sono sopravvissute all’inverno.

Mobili da giardino

Poi bisogna sistemare i mobili da esterno. Potrebbero anche aver bisogno di un po’ di messa a punto, una buona pulizia o addirittura una verniciatura se sono di legno. E i tessuti? Se i sedili e i cuscini di divani, panche o sedie non sono in buone condizioni, l’ideale è rinnovarli. Puoi sempre approfittare del cambio per scegliere modelli con cover diverse dalle precedenti.

E visto che si parla di cambiamenti, guarda bene il terrazzo. Perché? Perché a volte qualcosa di così semplice come un cambiamento nella distribuzione dell’arredo ha effetti sorprendenti. Può farti guadagnare spazio per un tavolo leggermente più grande che ti permetta di avere una zona pranzo all’aperto o posizionare un bancone dove preparare qualcosa velocemente.

Accessori e illuminazione

Questo è ciò che darà alla terrazza il tocco finale. Un tappeto in fibra vegetale, qualche cuscino a terra, qualche coccio o vimini alle pareti o le tipiche lanterne sono indispensabili per decorare il terrazzo e renderlo più accogliente. Se i mobili sono in buone condizioni, puoi sempre cambiare solo quegli accessori per rinnovare l’aspetto dell’ambiente. E senza spendere troppo.

E, naturalmente, non può mancare l’illuminazione. Assicurati di avere una luce principale calda e luci che creano atmosfera. Le ghirlande LED in questo senso sono perfette. Un piccolo trucco: se hai conservato le luci di Natale, puoi sfruttarle ora in terrazza.

L’ombra, essenziale

Il tocco finale per preparare il terrazzo è quell’ombra che tanto apprezziamo nelle giornate più calde. Se hai una tenda da sole o una pergola, controlla che il telo sia in perfette condizioni e che gli accessori siano oliati. Nel caso ne siate sprovvisti, meglio pensare a mettere qualche tipo di ombra prima che le temperature si alzino troppo.

Con questi consigli riuscirai ad avere un terrazzo in perfetto ordine per godertelo fino all’arrivo dell’autunno.

Bonus Box Auto 2023: Come Funziona E Come Richiederlo

Un garage privato è essenziale soprattutto per chi vive nelle grandi città: consente, infatti, di avere a disposizione un posto per l’auto, evitando di girare per diverso tempo alla ricerca di un parcheggio.

Vediamo di seguito tutte le informazioni da conoscere sul Bonus Box Auto 2023, come funziona e i requisiti per richiederlo.

Cos’è e come funziona il bonus garage?

Il Bonus Box Auto 2023 è una misura che consente di beneficiare di una detrazione fiscale del 50% sulle spese sostenute per l’acquisto o la costruzione di un box auto, per un importo di spesa non superiore a 96.000 euro.

Quando scade il bonus garage?

Il bonus può essere richiesto fino al 31 dicembre 2024. Nello specifico, questa agevolazione viene concessa in due casi:

1. per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice, ma solamente per le spese che riguardano la loro realizzazione;
2. per gli interventi di realizzazione di parcheggi, a patto che sussista un vincolo di pertinenzialità con un’unità immobiliare abitativa.

È possibile usufruire dell’agevolazione anche per le riparazioni e la sostituzione di parti e/o elementi con caratteristiche diverse da quelle già presenti sui box esistenti, così come l’installazione di una serranda blindata.

Al contrario, sono escluse dalla misura le opere di manutenzione ordinaria (la verniciatura delle pareti o la sostituzione di una serranda con una della medesima tipologia).

Come usufruire della detrazione 50% per il box auto? I requisiti e i documenti

Per poter accedere al Bonus Box Auto 2023 è necessario rispondere a specifici requisiti e presentare alcuni documenti.

Nel dettaglio, la misura viene riconosciuta solamente per le spese relative alla realizzazione del box pertinenziale all’immobile.

Oltre a ciò, le spese vanno corrisposte tramite bonifico bancario o postale.

È necessario, inoltre, presentare alcuni documenti, quali:

• un atto di acquisto o preliminare di vendita registrato che attesti la pertinenzialità all’immobile;
• una dichiarazione del costruttore con i costi di costruzione;
• le fatture relative ai pagamenti effettuati.

Come cambiare mutuo da variabile a fisso?

Chi ha un ISEE sotto i 35.000 euro e un mutuo a tasso variabile del valore in origine entro i 200.000 euro, potrà ottenere fino al 31 dicembre 2023 la rinegoziazione e il passaggio a un tasso fisso. L’intestatario del mutuo deve aver assolto regolarmente al pagamento di tutte le rate.

Chi ha già un mutuo in corso a tasso variabile ma non è soddisfatto delle condizioni o non può più sostenerne le rate, potrà ottenere fino al 31 dicembre 2023 la rinegoziazione e il passaggio a un tasso fisso. Le attuali condizioni dei tassi variabili, dopo i ripetuti rialzi della Bce, hanno causato rincari consistenti delle rate, fino a rendere i mutui a tasso variabile più onerosi di quelli a tasso fisso.

Le caratteristiche del mutuo

Per essere convertito, il mutuo ipotecario può avere come finalità l’acquisto della casa oppure la ristrutturazione. La norma riguarderà anche i mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2023, approvata dalla Camera lo scorso 24 dicembre 2022.

La rinegoziazione può anche prevedere l’allungamento fino a 5 anni dell’ammortamento del mutuo, portando al massimo a 25 anni la durata del finanziamento.

Il tasso applicato

Secondo quanto stabilito dalla norma la rinegoziazione assicura, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al valore minore tra l’IRS a 10 anni e l’IRS in euro per la durata residua del mutuo per la parte ancora da pagare. Se questo valore fosse non disponibile, il meccanismo di calcolo del nuovo tasso sarà “la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters”. A questo valore si aggiunge uno spread previsto nel contratto di mutuo”.

Come fare domanda

La rinegoziazione del mutuo deve essere richiesta alla banca che ha concesso il finanziamento: questa dovrà, se sussistono i requisiti richiesti, obbligatoriamente accettarla. Al modulo predisposto per la richiesta si dovrà allegare la dichiarazione ISEE per la verifica dei requisiti necessari.

A beneficiarne potrebbe essere ad esempio un giovane che ha stipulato da poco ricorrendo al Fondo di Garanzia prima casa con un loan to value oltre l’80%, condizione che rende molto difficile ottenere una rinegoziazione del mutuo.

Cosa può fare chi non rientra nei parametri della rinegoziazione

Se non si dispone dei requisiti necessari per ottenere la rinegoziazione, la possibilità può essere ricorrere a una surroga. Salvo alcuni casi specifici, surrogare un mutuo esistente dovrebbe essere sempre possibile: se un istituto di credito può rifiutarsi di concedere la surroga al mutuatario richiedente, la vecchia banca dovrà obbligatoriamente accettare la domanda di surroga e mettere la nuova banca nelle condizioni di accogliere il mutuo.

Come vendere un immobile ricevuto in eredità

Vendere una casa ricevuta in eredità è sicuramente un’ottima opportunità di guadagno ma per farlo è necessario prestare attenzione ad alcuni aspetti: infatti, dal punto di vista burocratico, i passaggi da eseguire sono più numerosi ed è bene averli presenti fin dall’inizio.

La dichiarazione di successione

Il primo passo è presentare la dichiarazione di successione, ovvero il documento che notifica il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali. Essa va presentata entro un anno dal decesso di chi ha lasciato l’immobile in eredità ed è possibile farla anche tramite un software dedicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

La dichiarazione di successione consiste nell’elenco di tutti i beni del defunto e viene utilizzata per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Dal momento che nessun bene ricevuto in eredità può essere venduto se non sono state pagate le imposte relative, questo documento ha un valore molto importante.

La tassa di successione

Per quel che riguarda le tasse di successione da pagare sull’immobile, occorre tenete presente che queste variano a seconda del grado di parentela.

Le altre imposte da pagare

Oltre alla tassa di successione, per un immobile ereditato vanno considerate anche le spese previste per le comuni compravendite:

• imposta ipotecaria, al 2% del valore catastale dell’immobile;
• imposta catastale, al 1% del valore catastale dell’immobile.

Entrambe sono da pagare prima di presentare la dichiarazione di successione.

Ad esse vanno aggiunte:

• l’imposta di bollo
• i tributi speciali
• la tassa ipotecaria

Accettazione e trascrizione

Non è però finita qui, infatti, per vendere un immobile ereditato è necessario presentare anche altri due atti: l’atto di accettazione dell’eredità, poiché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

L’atto di accettazione dell’eredità può essere di due tipi: accettazione espressa, ossia quando si dichiara formalmente di accettare i beni (la scelta più sicura se si vuole concludere senza problemi burocratici una compravendita immobiliare) oppure l’accettazione tacita, quando l’erede non predispone un atto formale, ma manifesta con i comportamenti la sua volontà di accettare l’eredità.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità certifica per tutti i soggetti coinvolti che la proprietà dell’immobile in oggetto è passata dal defunto al nuovo proprietario, che intende venderlo. La trascrizione può avvenire anche contestualmente al rogito, che però senza quest’atto non può concludersi. Per far trascrivere dal notaio l’accettazione dell’eredità, bisogna portare: il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità e l’atto di successione.

Quattro trend di architettura residenziale per il 2023

Il 2023 si apre all’insegna della sostenibilità. Secondo gli architetti più trendy, interpellati dal FT, quest’anno saranno quattro le linee guida per le case più confortevoli. Ecco allora quali sono i trend dell’architettura residenziale per l’anno appena iniziato.

Architettura sostenibile ma con gioia

Hugh McEwen e Catrina Stewart, fondatori di Office S&M, prevedono che gli approcci radicali alla sostenibilità diventeranno parte del linguaggio del design architettonico. Non è sufficiente fornire solo una sostenibilità di tipo austero-chic, poiché questo non può avere l’impatto richiesto. Una visione così miope della sostenibilità esclude anche i benefici di benessere che possono essere forniti da un design gioioso.

Occorre continuare a trovare modi per azzerare le emissioni di carbonio nella costruzione e nel funzionamento, migliorando al contempo il potenziale dell’architettura. Un approccio che va incentrato  sull’uomo, offrendo spazi confortevoli e piacevoli piuttosto che autoflagellanti.

Design neutro

Secondo Jonas Bjerre-Poulsen, socio fondatore di Norm Architects, l’ambiente costruito deve essere risensualizzato. Oggi sembra spesso che il modo in cui un progetto viene presentato nel mondo digitale sia più importante per architetti e designer rispetto alle effettive qualità tattili dello spazio. Per creare un futuro migliore e più sostenibile, occorre lavorare con forme naturali, materiali naturali e colori naturali per creare spazi e oggetti che coinvolgano la nostra innata preferenza estetica per il mondo naturale.

Architetti e designer svolgono un ruolo importante nel creare una certa quiete nella nostra vita quotidiana ritornando ai nostri bisogni fondamentali di riparo, utilità, bellezza e appartenenza senza complessità. Ciò può essere ottenuto semplificando il design e lavorando intenzionalmente sui suoi impatti sensoriali. E utilizzando i neutri, il designer può creare spazi senza tempo che consentono all’utente di sovrapporre il colore della vita quotidiana.

Costruire con materiali naturali

David Ogunmuyiwa, socio fondatore di Architecture Doing Place prevede che ci saranno sempre meno progetti che utilizzano materiali ad alto contenuto di carbonio. Mentre c’è spesso una logica per l’uso del cemento strutturale, che fa stare in piedi gli edifici, c’è meno di una scusa per il tipo di prefabbricati decorativi, elementi in cemento a vista che molti architetti usano ancora abitualmente.

Negli ultimi anni, lo Stirling Prize ha promosso edifici che utilizzano materiali nuovi (sebbene essenzialmente antichi) come il sughero, la terra battuta e la pietra. Materiali interessanti che possono essere espressi in modo bello e decorativo e che dureranno, evitando una dipendenza dal carbonio.

Costruzioni in tessuto

Ted Swift, direttore di Maich Swift Architects, afferma che l’aumento dei prezzi dell’energia, l’aumento dei costi di costruzione e il cambiamento dei modelli di lavoro e di vita avranno come conseguenza il fatto che gli architetti dovranno essere più inventivi nel modo in cui utilizzano lo spazio e i materiali. Tra le soluzioni, un approccio incentrato sul tessuto, in cui i prodotti utilizzati nella costruzione sono attentamente considerati per migliorare le prestazioni, il comfort e l’efficienza energetica delle nostre case.

Particolarmente pressante sarà la richiesta di integrare la progettazione ambientale con l’architettura attraverso l’utilizzo di materiali da costruzione naturali, più sani e più sostenibili. Vedremo molti più prodotti da costruzione rinnovabili o di recupero, come materiali naturali e traspiranti (intonaci a base di argilla e calce, malte, intonaci e pitture) e isolanti organici (fibra di legno, canapa, lana di pecora).

Come passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso con la nuova legge di Bilancio 2023

Visto l’importante aumento dei tassi di interesse sui mutui avvenuto negli ultimi mesi, la legge di Bilancio 2023 prevede una procedura semplificata per il passaggio da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, relativamente più conveniente oggi come oggi. Alle possibilità di rinegoziazione, surroga e sostituzione si aggiunge quindi la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca cambiando tasso senza costi aggiuntivi. Ecco come fare.

Rinegoziare il mutuo da variabile a fisso con la legge di Bilancio 2023

La legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine del 2023, di passare da un mutuo  a tasso variabile ad uno a tasso fisso senza costi, purchè si rispettino alcune condizioni:

• mutuo inferiore a 200 mila euro
• Isee del mutuatario non superiore a 35 mila euro
• mutuatario mai in ritardo con i pagamenti

Si tratta di una soluzione che ripropone quanto già previsto nel 2012 dal governo.

Cambiare mutuo da variabile a fisso: altri metodi

Esistono anche altri metodi per cambiare mutuo, qualora dovesse essere difficoltoso fronteggiare le rate: ecco quali:

Rinegoziare il mutuo

Il primo modo per cambiare mutuo, ad esempio passando da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, è rinegoziare il mutuo. Questa operazione, gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte, consiste nel cambiare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca. E’ la procedura più semplice: basta contattare la banca con cui abbiamo contratto il nostro mutuo e proporre l’operazione. Ovviamente chiedere non è ottenere: la banca potrebbe valutare che non sussistano le condizioni per aderire alla richiesta.

Surrogare il mutuo

La surroga del mutuo è il secondo modo per cambiare un mutuo senza costi; tramite questo procedimento si possono infatti cambiare le condizioni del contratto, compresa la banca con cui lo stipuliamo. Con la surroga il mutuo viene trasferito in un’altra banca, che potrà applicare condizioni differenti, e migliori, mantenendo l’importo del mutuo. In questo caso la nuova banca prende in carico il contratto, senza oneri per il cliente, estinguendo il mutuo presso la vecchia banca al posto suo.

Sostituire il mutuo

Un terzo modo per cambiare mutuo estinguendo quello vecchio per poi chiedere l’erogazione di un finanziamento totalmente nuovo è la sostituzione del mutuo. In questo modo il contratto viene completamente riscritto con nuovi tassi, nuova durata, nuovi importi. In questo caso ci sono dei costi da sostenere, quali quelli del nuovo atto notarile, a carico del mutuatario, con relativi oneri di istruttoria, perizia, assicurazione.

Rinegoziare il mutuo, cosa cambia con la legge di Bilancio 2023

Considerato che la rinegoziazione del mutuo è una pratica già prevista, e già gratuita, da tempo, in teoria la legge di Bilancio 2023 non introduce alcuna importante novità in questo senso; tuttavia, il fatto che vengano introdotti degli specifici requisiti nella nuova legge di Bilancio fa pensare che, qualora questi vengano rispettati, le richieste non potranno essere respinte dalle banche, come talvolta accade. Siamo comunque ancora in attesa di specifiche linee operative quanto alla nuova rinegoziazione del mutuo da tasso variabile a fisso, in particolare per quanto riguarda il ricalcolo dell’importo del mutuo rinegoziato.