Diciamo ciao a questo anno “pandemico”
Un maledetto virus ha spezzato migliaia di vite umane, togliendo un pezzo di storia della nostro paese. Parte dell’economia si è vista privare della sua spina dorsale: il contatto umano.
Il mercato immobiliare aveva registrato alla fine del 2019 (dopo anni di riduzioni) una ripresa delle compravendite, in particolare nel settore residenziale. L’inizio di quest’anno invece arriva la decisione di chiudere il paese dai primi di marzo, con mass media che annunciavano numeri incredibili di decessi.
Il settore della mediazione immobiliare e creditizia è stato da subito inquadrato in una di quelle attività di business capaci di contribuire al sostegno del ciclo economico, senza concorrere alla diffusione del contagio.
La preparazione è il primo elemento sul quale operare per rafforzare il consenso della collettività e l’identità politica di chi esercita la professione. Per riuscire a dare risposte esaustive alle loro necessità servono agenti immobiliari competenti e formati, che nessuna intelligenza artificiale potrà sostituire.
Noi agenti immobiliari siamo acceleratori delle compravendite e sostegno indispensabile per far circolare il valore corretto dell’immobile sul mercato e realizzare tutte le attività necessarie per perfezionare le compravendite. Anche in quest’anno complicato come il 2020, noi agenti immobiliari, quotidianamente abbiamo mantenuto il rapporto con i privati, che necessitano di una bussola; gli investitori, invece, opportunamente seguiti e consigliati dagli agenti immobiliari, conservano ancora un sentimento positivo nei confronti del mattone. Le ricadute delle nuove mutazioni finalizzate al raggiungimento di un’elevata efficienza energetica, alla diminuzione dell’impatto ambientale e alla crescita del comfort e della sicurezza degli ambienti in cui si vive, costituiranno un elemento di ritorno cosciente all’acquisto della casa.
La sconfitta di questo maledetto virus, l’assunzione delle recenti modalità adottate per le relazioni tra persone ed una ritrovata interazione sociale, metterà in moto un ciclo economico nuovo, all’interno del quale l’agente immobiliare sarà la stella polare del consumatore, caratterizzando la sua funzione per impegno, sensibilità e competenza.
Comprare casa: informazioni e consigli
Comprare casa è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona, è bene dunque essere sicuri e consapevoli dei passi da compiere e dell’iter da seguire per rendere l’acquisto più facile e sicuro.
- Il primo passo da compiere è sicuramente la definizione del Budget, per prima cosa dunque occorre recarsi presso il proprio istituto bancario o un consulente finanziario, che sapranno consigliarci il prodotto che più fa al caso nostro.
- Una volta stabilito un budget ci si dedica alla ricerca della casa, dopo aver deciso la zona in cui si vuole vivere. La ricerca della casa è un momento fondamentale ed è preferibile essere seguiti da un consulente immobiliare che possa seguirci in ogni fase dell’acquisto, dalla prima visita fino al rogito notarile.
- Il consulente potrà seguirci e aiutarci per il controllo della documentazione relativa all’immobile e fare in modo che il nostro sia un acquisto sicuro.
- Una volta individuato l’immobile occorre fissare un prezzo tramite una proposta, in genere in fase di stipula del contratto preliminare all’acquirente viene richiesto di versare una caparra.
- Si arriva così al rogito, Il rogito è l’atto di acquisto vero e proprio. Può essere firmato in banca o presso un notaio alla presenza di chi acquista e di chi vende. In questa fase, a chi vende la casa viene consegnato un assegno circolare con il totale della somma pattuita (assegno circolare che l’acquirente deve chiedere in anticipo alla banca).
- Firmato il rogito e consegnato l’assegno, l’acquirente ha, a tutti gli effetti, comprato casa.
Il mercato residenziale nell’attuale crisi Covid-19
La crisi pandemica dovuta al COVID-19 ha comportato in Italia un “lockdown” molto rigido nel periodo da Marzo a Maggio 2020, ma anche in autunno si stanno attuando nuove restrizioni dovute ad un incremento del contagio.
Probabilmente è ancora presto per apprezzare le ripercussioni della pandemia sull’andamento dei prezzi del mercato immobiliare ma sicuramente essa ha comportato delle variazioni sugli stili di vita della gente e una diversa percezione della necessità degli spazi per abitare, lavorare e studiare. Infatti, molte persone sono state costrette a trascorrere maggiore tempo nelle proprie abitazioni dovendo lavorare in modalità “smart working”, ma anche molti ragazzi continuano a svolgere “didattica a distanza”.
Presumibilmente questa nuova situazione comporterà, anche nei mesi futuri, un cambiamento nella domanda delle caratteristiche degli immobili da acquistare o locare, che potrebbe far registrare anche una variazione nel trend dei prezzi di compravendita e locazione delle abitazioni.
Alcuni studi recenti condotti in Italia dimostrano che le persone sono orientate a richiedere appartamenti di maggiore dimensione (superiore ai 100mq), dotati di spazi aperti come terrazzi e giardini ad uso privato, nonchè localizzati vicino ai servizi essenziali allo scopo di ridurre gli spostamenti casa-lavoro o casa-scuola.
Le nuove esigenze abitative che sono emerse in questo periodo post COVID-19, in quanto molti stili di vita sono destinati a cambiare e nuove esigenze legate al lavoro, allo studio e al tempo libero non saranno più le stesse.
RISTRUTTURAZIONI A COSTO ZERO: ECOBONUS E SISMABONUS
Stai pensando di ristrutturare il tuo immobile ma pensi che le spese siano eccessivamente alte?
Il tuo fabbricato necessita di lavori di riqualificazione ma non sapete da dove partire?
Ecco le nuove importanti novità che sono state introdotte per l’anno 2020/2021: stiamo parlando del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) che riguarda le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus) e riduzione del rischio sismico (Sisma Bonus).
Attraverso l’introduzione dell’Ecobonus e Sismabonus al 110% il Governo vuole dare un nuovo slancio all’attività edilizia ed affrontare, allo stesso tempo, la grave crisi climatica del pianeta.
In poche parole, il superbonus consentirà ai cittadini di realizzare i lavori nelle abitazioni a costo zero.
Nello specifico la detrazione del 110% sarà utilizzabile per gli interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, prevedendo inoltre che l’agevolazione debba essere ripartita in 5 rate di pari importo.
Ecco quali sono gli interventi che potranno godere della detrazione fiscale potenziata al 110%:
ECO BONUS:
- interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo – Tetto massimo: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;
- interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione (non integrazione) degli impianti di riscaldamento esistenti con impianti centralizzati a condensazione, a pompa di calore, ibridi, geotermici, anche abbinati all’ installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, micro cogenerazione – Tetto massimo: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
- interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione (non integrazione) degli impianti di riscaldamento esistenti con impianti a pompa di calore, ibridi, geotermici, anche abbinati all’ installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, di microcogenerazione – Tetto massimo: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
- tutti gli altri interventi di efficientamento energetico previsti all’articolo 14 del Decreto-Legge n. 63/2013 (come ad esempio l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari…), a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi descritti nei punti precedenti – Tetto di spesa: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo previsto dai limiti di spesa previsti per ciascun intervento.
SISMA BONUS:
- Adozione di misure antisismiche, su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona sismica 1 e 2) con riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali. Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
- Interventi di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una (attualmente agevolati al 70% su case singole e al 75% nei condomini) o due classi (attualmente agevolati al 80% su case singole e al 85% nei condomini) di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.
I requisiti:
Per poter beneficiare dell’agevolazione maggiorata, inoltre, è necessario ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche attraverso la riqualificazione degli impianti energetici. Qualora non sia possibile, è necessario il conseguimento della classe energetica più alta dimostrabile attraverso l’attestato di prestazione energetica (APE) , ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Quando si parla di “interventi che è possibile effettuare gratis” bisogna far riferimento alle 3 opzioni previste dalla norma. Gli articoli 119 e 121 del decreto rilancio prevedono infatti queste possibilità:
- la possibilità di fruire della detrazione del 110% in 5 anni;
- lo sconto in fattura anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
- il credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.
Nel primo caso, è chiaro che sarà necessario anticipare i soldi per gli interventi per recuperali in dichiarazione dei redditi in 5 anni. Nel successivi due casi siamo in attesa di avere un quadro completo da parte degli istituti di credito e altri intermediari finanziari, in modo da comprendere le modalità (soprattutto) di cessione del credito e se queste avranno un costo che renderanno gli interventi non più “gratis” come dichiarato.
Smart Home: la casa intelligente.
Se fino a qualche anno fa sembrava solo un grande sogno,oggi avere una casa “Smart” è possibile. Videocamere, tende, tapparelle, videocitofoni, accensione luci ed elettrodomestici,tutto a portata di un solo “click”. Questo è tutto ciò che vedevamo nei film del passato, ma finalmente è diventato realizzabile: “La casa a portata di mano” . La casa domotica viene sempre più incontro alle esigenze di chi per lavoro o per impegni personali, non sempre riesce a vivere la propria abitazione permettendo a ciascun componente della famiglia, di avere tutto sotto controllo dal proprio smartphone anche quando si è lontani. Molte sono le abitazioni dove si possono trovare sistemi domotoci; questi sono caratterizzati una postazione multimediale dotata di un video touch screen,collegato ai dispositivi mobili attraverso delle app che a loro volta consentono agli utenti, di poter gestire e monitorare in tempo reale ogni apparecchio e dispositivo della propria abitazione, rendendo tutto più “easy e smart”.
Chiaramente i costi di un sistema domotico variano in funzione di una serie di fattori e soprattutto in base alla dimensione dell’abitazione, al numero e tipo di dispositivi da installare e se lo stesso impianto deve essere realizzato in una casa già esistente o di nuova costruzione. Poter abitare in una casa intelligente e gestire tutto dal proprio smartphone o tablet affascina molti,soprattutto gli amanti della tecnologia. Diversi sono i pro e i contro di una “Smart Home”; sicuramente attraverso il controllo diretto e ottimale dei dispositivi si ottiene un netto risparmio sul consumo quotidiano dell’ energia, d’altro canto, i dispositivi domotici sono molto più costosi di quelli normali ed ovviamente richiedono per la loro installazione professionisti specializzati nel settore.
Ma in fin dei conti, chi non vorrebbe una casa fatta su misura per se?
Perchè scegliere Noi
- I nostri Agenti Immobiliari si formano di continuo, aggiornandosi sulle varie azioni giuridiche del settore;
- Tutelano il Venditore che non dovrà temere clienti problematici;
- Tutelano l’Acquirente che sta per investire cifre importanti, evitando rischi ed imprevisti nella quale ci si può imbattere con trattative private;
- I nostri Agenti Immobiliari hanno le COMPETENZE per determinare il prezzo giusto dell’immobile, grazie anche all’esperienza fatta da vendite effettuate e dal continuo monitoraggio delle richieste presenti sul territorio;
- I nostri Agenti Immobiliari danno delle garanzie sulla certificazione urbanistica dell’immobile, effettuando i dovuti controlli, facendo così evitare scomode sorprese (es. aree da condonare, mq non dichiarati, DIA non effettuata), che possono portare ad una non conclusione dell’affare e addirittura al pagamento di penali;
- Mostrano nel miglior modo possibile l’immobile sui vari canali immobiliari riscontrando ad oggi un alto tasso di possibili acquirenti, a differenza di un annuncio privato che può risultare poco visibile e non conclusivo;
- Evitano al Venditore nel rispondere a decine di telefonate di compratori che non hanno un vero interesse o addirittura una possibilità concreta di acquistare;
- Fanno risparmiare tempo al venditore che in privato sarà costretto ad effettuare appuntamenti molte volte ed in orari scomodi, sacrificando i propri impegni personali;
- Mostrano al meglio l’immobile al possibile acquirente, spiegando con chiarezza le peculiarità della proprietà che si sta visionando, seguendolo passo passo fino al rogito notarile;
- I nostri Agenti Immobiliari saranno gli l’unici professionisti che ti aiuteranno a fare le scelte giuste e che si occuperanno di te e della tua casa.
Come acquistare casa
L’ATTO PUBBLICO DI VENDITA (ROGITO)
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa). L’atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso). Il rogito è l’atto conclusivo della compravendita. A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:
- l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
- le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
- l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
- le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.
LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA
L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:
quando il venditore è un privato
- imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 7% sul valore dell’immobile fino al 31 dicembre 2013, per poi passare al 9% dal 1° gennaio 2014.
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori
- IVA esente
- imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori
- imposta di registro del 7% (9% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria del 2% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale del 1% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori
- IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
- imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
Locazione: accesso ai registri condominiali per combattere gli affitti in nero.
La legge di stabilità (Legge 27.12.2013 n. 147 art. 1 comma 49 e 50) al fine di combattere l’evasione, ha vietato l’uso del denaro liquido per i pagamenti dei canoni di locazione, inoltre, la stessa norma ha autorizzato i Comuni ad accedere ai registri dell’anagrafe condominiale (ex art. 1130 comma 1 n.6 cc) per verificare gli occupanti dell’unità immobiliare.
La legge di stabilità (Legge 27 dicembre 2013 n. 147) del 2013 per il 2014 ha imposto il divieto del pagamento in contati per le locazioni, è opportuno sottolineare che il testo di legge che, si ripete, impone l’obbligo di pagamento in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità, si riferisce solo alle “unità abitative”.
Il riferimento alle “unità abitative” (in luogo della locuzione “unità immobiliari”) potrebbe far pensare che il legislatore abbia vietato l’uso del denaro contante solo per i contratti di locazione ad uso abitativo, (escludendo i contratti ad uso commerciale), ma potrebbe anche essere una semplice svista del legislatore, che non ha colto la differenza tra “unità abitative” e “unità immobiliari”, (questa è la soluzione più logica).
Questo, però, non è l’unico elemento contenuto nella norma e diretto alla lotta all’evasione.
Infatti, la stessa norma attribuisce ai Comuni funzione di monitoraggio degli affitti “a nero”, quindi, gli enti territoriali possono usare i registri dell’anagrafe condominiale ex art. 1130 comma I n. 6 c.c., il legislatore ha riconosciuto a questi enti territoriali il diritto di poter richiedere i registri, di visionare tali registri e di estrarne dati.
Quindi, i Comuni potranno richiedere all’amministratore p.t. del condominio la visione dei registri dell’anagrafe condominiale, l’amministratore p.t. del condominio non potrà rifiutarsi, anzi sarà obbligato a fornire i relativi registri e dati in questi contenuti.
Aumentano, quindi, le responsabilità per l’amministratore in merito alla formazione (intesta come contenuto) ed all’aggiornamento dei registri condominiali.
trata in vigore del provvedimento: 01/01/2014
Art. 1 comma 49 e 50
49. All’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 10 e’ inserito il seguente:
«10-bis. Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali».
50. All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 1 e’ inserito il seguente:
«1.1. In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unita’ abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalita’ che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilita’ anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore».
Le funzioni del notaio e le sue responsabilità
Il notaio è l’unico soggetto, nel nostro ordinamento, a ricoprire contemporaneamente la qualità di libero professionista e di pubblico ufficiale.
Egli svolge il primario compito di controllare la legalità degli atti compiuti davanti a lui, verificando che il loro contenuto sia perfettamente in linea con le norme imperative previste nel nostro ordinamento e che sia esente da vizi tali da comportare la nullità o comunque l’inefficacia dell’atto stesso. Il suo incarico si limita dunque a fornire alle parti ogni elemento inerente alla situazione dell’immobile sotto il profilo della regolarità catastale e delle trascrizioni, senza estendere il proprio giudizio sulla convenienza o meno dell’affare.
Il ruolo e la funzione del notaio nella contrattazione immobiliare può definirsi come quello di custode del rispetto delle regole poste dall’ordinamento e, allo stesso tempo, quella di interpretare la volontà delle parti.
In primario rilievo il notaio è obbligato alla verifica del titolo di provenienza di colui che intende vendere, il cosiddetto atto di provenienza, dal cui contenuto il notaio deve rilevare i dati identificativi (catastali) dell’immobile, i dati di riferimento del precedente titolo di provenienza, l’indicazione delle formalità pregiudizievoli con menzione dei relativi estremi di trascrizione o iscrizione presso i registri immobiliari e il riferimento a particolari situazioni concernenti la disciplina condominiale, quali l’indicazione delle quote millesimali, la descrizione delle parti comuni e l’eventuale spettanza a taluno dei comproprietari di diritti di esclusività delle parti esterne del complesso.
Il costo complessivo dell’atto di compravendita comprende gli onorari e i compensi per l’attività professionale del notaio e l’ammontare delle imposte, delle tasse e delle spese dovute per l’atto notarile e per l’attività che per legge il notaio deve svolgere prima e dopo la sua stipulazione. Vi è infatti l’obbligo per il rogante di pagare le imposte dovute in relazione all’atto, anche nel caso in cui non abbia ricevuto il relativo importo dalla parte. Il che comporta che, legittimamente, il notaio può rifiutarsi di accettare l’incarico di redigere un atto notarile e di svolgere la sua attività se prima dell’atto non abbia ricevuto quanto gli è dovuto per le imposte, per le spese e per la sua retribuzione. Occorre pertanto considerare che nel costo di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposte e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti, delle spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è, infatti, possibile grazie a una infrastruttura informatica, creata dal Notariato, che collega i notai con la Pubblica amministrazione.
Gli importi notarili sono determinati in proporzione al valore de contratto per il quale viene svolta la prestazione, unica eccezione a tale regola è costituita dal caso in cui la cessione dell’immobile possa farsi applicazione del meccanismo “prezzo valore”, introdotto dal c.d. Bersani-Visco nel 2006 che prevede, in deroga alle disposizioni in materia di imposta di registro, la possibilità di applicare l’imposta sul valore dell’immobile determinato sulla base della rendita catastale.
È legittimo che il padrone di casa decida di aumentare il canone d’affitto a causa di lavori straordinari sulla facciata condominiale?
L’articolo 23, comma 1, legge 392/78 dettato in tema di locazioni abitative – successivamente abrogato dall’articolo 14, comma 4, legge 431/98 – disponeva che «quando si eseguono sull’immobile importanti e improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone … venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite». Il diritto all’aumento decorreva dalla data di ultimazione delle opere – se la richiesta era fatta entro trenta giorni dall’ultimazione medesima – ovvero, in mancanza, dal mese successivo a quello dell’invio al conduttore della lettera contenente la richiesta di aumento del canone (articolo 23, comma 2, legge 392/78). Ove il locatore intendesse avvalersi dei benefici fiscali previsti dalla legge 449/97 e successive modificazioni – cosiddetto bonus del 36% per detrazione Irpef – si riteneva corretto calcolare l’aumento del canone, tenendo conto dei benefici fiscali di cui si era avvalso il locatore. Quest’ultimo doveva, in ogni caso, tenere a disposizione del conduttore – salvo che quest’ultimo vi rinunciasse – la documentazione relativa alle opere (si veda Pretura di Milano, 5 marzo 1999). L’aumento per le riparazioni straordinarie importanti e improrogabili o di rilevante entità concorreva a determinare il canone contrattuale, sicché era destinato a permanere sino alla cessazione del contratto. In ogni caso, salvo che nel contratto di locazione sia inserita una clausola riproduttiva dell’abrogato articolo 23, legge 392/78 – pattuizione che sarebbe comunque legittima ed efficace – la materia delle spese straordinarie è rimessa alla libera determinazione delle parti, o in mancanza, agli articoli 1576 e 1609 del Codice civile. La piccola manutenzione. Per l’articolo 1576, comma 1 «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». A sua volta, l’articolo 1609, Codice civile dispone che «le riparazioni di piccola manutenzione che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».Infissi, porte e finestre. In ordine all’interpretazione degli articoli 1576 e 1609 del Codice civile, la giurisprudenza ha esemplificativamente ribadito che «la riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte di ingresso dell’immobile locato, non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’articolo 1576, Codice civile pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile devono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere conseguentemente riparati dal locatore» (Tribunale di Salerno, 24 novembre 2006). Nello stesso senso, si veda Cassazione 27 luglio 1995, n. 8191, secondo cui la riparazione degli infissi esterni non rientra tra quelle di piccola manutenzione a meno che il loro ammaloramento non sia dipendente «da uso anormale dell’immobile» del conduttore. Sempre secondo la giurisprudenza, le «stecche rotte dell’avvolgibile di una tapparella, costituente chiusura esterna di una finestra o balcone dell’immobile locato, non rientra di regola tra le spese di piccola riparazione, che ai sensi dell’articolo 1609, Codice civile, sono a carico del conduttore, giacché nel processo di deterioramento di detta parte di chiusura (al contrario di quanto si verifica per le altre parti, come per esempio la cinghia), normalmente hanno rilievo preponderante non l’uso, bensì altri fattori, e in particolare gli agenti atmosferici (caso fortuito) e la qualità del materiale» (Pretura di Milano, 20 ottobre 1990).Impianti interni alla struttura. Per la giurisprudenza, non rientrano neanche, tra le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell’inquilino a norma dell’articolo 1609, Codice civile, quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico), per l’erogazione di servizi indispensabili al godimento dell’immobile atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o a vetustà (Cassazione 19 gennaio 1989, n. 271). Né vi rientrano le spese di imbiancatura, verniciatura, raschiatura dei pavimenti in marmo che sono a carico del locatore (Cassazione 17 ottobre 1992, n. 11401).E, dunque, non è sempre agevole stabilire, nel caso concreto, se si sia in presenza di piccola manutenzione, di manutenzione ordinaria o straordinaria sicché, in assenza di giurisprudenza specifica, può soccorrere, alla specie, come valido parametro interpretativo, la tabella, allegato G, al Dm delle infrastrutture 30 dicembre 2002, dettata per la diversa tipologia delle locazioni convenzionate (articolo 2, comma 3, legge 431/98). A seguito dell’abrogazione degli articoli 23 e 79, legge 392/78, la materia delle spese di manutenzione straordinaria nelle locazioni cosiddette libere è rimessa alla determinazione delle parti. Queste ultime possono anche stabilire, in deroga agli articolo 1576 e 1609 Codice civile, che tutte le spese di manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, siano accollate al conduttore.
