RISTRUTTURAZIONI A COSTO ZERO: ECOBONUS E SISMABONUS
Stai pensando di ristrutturare il tuo immobile ma pensi che le spese siano eccessivamente alte?
Il tuo fabbricato necessita di lavori di riqualificazione ma non sapete da dove partire?
Ecco le nuove importanti novità che sono state introdotte per l’anno 2020/2021: stiamo parlando del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) che riguarda le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus) e riduzione del rischio sismico (Sisma Bonus).
Attraverso l’introduzione dell’Ecobonus e Sismabonus al 110% il Governo vuole dare un nuovo slancio all’attività edilizia ed affrontare, allo stesso tempo, la grave crisi climatica del pianeta.
In poche parole, il superbonus consentirà ai cittadini di realizzare i lavori nelle abitazioni a costo zero.
Nello specifico la detrazione del 110% sarà utilizzabile per gli interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, prevedendo inoltre che l’agevolazione debba essere ripartita in 5 rate di pari importo.
Ecco quali sono gli interventi che potranno godere della detrazione fiscale potenziata al 110%:
ECO BONUS:
- interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo – Tetto massimo: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;
- interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione (non integrazione) degli impianti di riscaldamento esistenti con impianti centralizzati a condensazione, a pompa di calore, ibridi, geotermici, anche abbinati all’ installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, micro cogenerazione – Tetto massimo: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
- interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione (non integrazione) degli impianti di riscaldamento esistenti con impianti a pompa di calore, ibridi, geotermici, anche abbinati all’ installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, di microcogenerazione – Tetto massimo: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
- tutti gli altri interventi di efficientamento energetico previsti all’articolo 14 del Decreto-Legge n. 63/2013 (come ad esempio l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari…), a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi descritti nei punti precedenti – Tetto di spesa: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo previsto dai limiti di spesa previsti per ciascun intervento.
SISMA BONUS:
- Adozione di misure antisismiche, su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona sismica 1 e 2) con riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali. Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
- Interventi di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una (attualmente agevolati al 70% su case singole e al 75% nei condomini) o due classi (attualmente agevolati al 80% su case singole e al 85% nei condomini) di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.
I requisiti:
Per poter beneficiare dell’agevolazione maggiorata, inoltre, è necessario ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche attraverso la riqualificazione degli impianti energetici. Qualora non sia possibile, è necessario il conseguimento della classe energetica più alta dimostrabile attraverso l’attestato di prestazione energetica (APE) , ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Quando si parla di “interventi che è possibile effettuare gratis” bisogna far riferimento alle 3 opzioni previste dalla norma. Gli articoli 119 e 121 del decreto rilancio prevedono infatti queste possibilità:
- la possibilità di fruire della detrazione del 110% in 5 anni;
- lo sconto in fattura anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
- il credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.
Nel primo caso, è chiaro che sarà necessario anticipare i soldi per gli interventi per recuperali in dichiarazione dei redditi in 5 anni. Nel successivi due casi siamo in attesa di avere un quadro completo da parte degli istituti di credito e altri intermediari finanziari, in modo da comprendere le modalità (soprattutto) di cessione del credito e se queste avranno un costo che renderanno gli interventi non più “gratis” come dichiarato.
Smart Home: la casa intelligente.
Se fino a qualche anno fa sembrava solo un grande sogno,oggi avere una casa “Smart” è possibile. Videocamere, tende, tapparelle, videocitofoni, accensione luci ed elettrodomestici,tutto a portata di un solo “click”. Questo è tutto ciò che vedevamo nei film del passato, ma finalmente è diventato realizzabile: “La casa a portata di mano” . La casa domotica viene sempre più incontro alle esigenze di chi per lavoro o per impegni personali, non sempre riesce a vivere la propria abitazione permettendo a ciascun componente della famiglia, di avere tutto sotto controllo dal proprio smartphone anche quando si è lontani. Molte sono le abitazioni dove si possono trovare sistemi domotoci; questi sono caratterizzati una postazione multimediale dotata di un video touch screen,collegato ai dispositivi mobili attraverso delle app che a loro volta consentono agli utenti, di poter gestire e monitorare in tempo reale ogni apparecchio e dispositivo della propria abitazione, rendendo tutto più “easy e smart”.
Chiaramente i costi di un sistema domotico variano in funzione di una serie di fattori e soprattutto in base alla dimensione dell’abitazione, al numero e tipo di dispositivi da installare e se lo stesso impianto deve essere realizzato in una casa già esistente o di nuova costruzione. Poter abitare in una casa intelligente e gestire tutto dal proprio smartphone o tablet affascina molti,soprattutto gli amanti della tecnologia. Diversi sono i pro e i contro di una “Smart Home”; sicuramente attraverso il controllo diretto e ottimale dei dispositivi si ottiene un netto risparmio sul consumo quotidiano dell’ energia, d’altro canto, i dispositivi domotici sono molto più costosi di quelli normali ed ovviamente richiedono per la loro installazione professionisti specializzati nel settore.
Ma in fin dei conti, chi non vorrebbe una casa fatta su misura per se?
Perchè scegliere Noi
- I nostri Agenti Immobiliari si formano di continuo, aggiornandosi sulle varie azioni giuridiche del settore;
- Tutelano il Venditore che non dovrà temere clienti problematici;
- Tutelano l’Acquirente che sta per investire cifre importanti, evitando rischi ed imprevisti nella quale ci si può imbattere con trattative private;
- I nostri Agenti Immobiliari hanno le COMPETENZE per determinare il prezzo giusto dell’immobile, grazie anche all’esperienza fatta da vendite effettuate e dal continuo monitoraggio delle richieste presenti sul territorio;
- I nostri Agenti Immobiliari danno delle garanzie sulla certificazione urbanistica dell’immobile, effettuando i dovuti controlli, facendo così evitare scomode sorprese (es. aree da condonare, mq non dichiarati, DIA non effettuata), che possono portare ad una non conclusione dell’affare e addirittura al pagamento di penali;
- Mostrano nel miglior modo possibile l’immobile sui vari canali immobiliari riscontrando ad oggi un alto tasso di possibili acquirenti, a differenza di un annuncio privato che può risultare poco visibile e non conclusivo;
- Evitano al Venditore nel rispondere a decine di telefonate di compratori che non hanno un vero interesse o addirittura una possibilità concreta di acquistare;
- Fanno risparmiare tempo al venditore che in privato sarà costretto ad effettuare appuntamenti molte volte ed in orari scomodi, sacrificando i propri impegni personali;
- Mostrano al meglio l’immobile al possibile acquirente, spiegando con chiarezza le peculiarità della proprietà che si sta visionando, seguendolo passo passo fino al rogito notarile;
- I nostri Agenti Immobiliari saranno gli l’unici professionisti che ti aiuteranno a fare le scelte giuste e che si occuperanno di te e della tua casa.
Come acquistare casa
L’ATTO PUBBLICO DI VENDITA (ROGITO)
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa). L’atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso). Il rogito è l’atto conclusivo della compravendita. A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:
- l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
- le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
- l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
- le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.
LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA
L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:
quando il venditore è un privato
- imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 7% sul valore dell’immobile fino al 31 dicembre 2013, per poi passare al 9% dal 1° gennaio 2014.
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori
- IVA esente
- imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori
- imposta di registro del 7% (9% a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria del 2% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale del 1% (50 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori
- IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
- imposta di registro fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
- imposta catastale fissa di 168 euro (200 euro a partire dal 1° gennaio 2014)
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
Locazione: accesso ai registri condominiali per combattere gli affitti in nero.
La legge di stabilità (Legge 27.12.2013 n. 147 art. 1 comma 49 e 50) al fine di combattere l’evasione, ha vietato l’uso del denaro liquido per i pagamenti dei canoni di locazione, inoltre, la stessa norma ha autorizzato i Comuni ad accedere ai registri dell’anagrafe condominiale (ex art. 1130 comma 1 n.6 cc) per verificare gli occupanti dell’unità immobiliare.
La legge di stabilità (Legge 27 dicembre 2013 n. 147) del 2013 per il 2014 ha imposto il divieto del pagamento in contati per le locazioni, è opportuno sottolineare che il testo di legge che, si ripete, impone l’obbligo di pagamento in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità, si riferisce solo alle “unità abitative”.
Il riferimento alle “unità abitative” (in luogo della locuzione “unità immobiliari”) potrebbe far pensare che il legislatore abbia vietato l’uso del denaro contante solo per i contratti di locazione ad uso abitativo, (escludendo i contratti ad uso commerciale), ma potrebbe anche essere una semplice svista del legislatore, che non ha colto la differenza tra “unità abitative” e “unità immobiliari”, (questa è la soluzione più logica).
Questo, però, non è l’unico elemento contenuto nella norma e diretto alla lotta all’evasione.
Infatti, la stessa norma attribuisce ai Comuni funzione di monitoraggio degli affitti “a nero”, quindi, gli enti territoriali possono usare i registri dell’anagrafe condominiale ex art. 1130 comma I n. 6 c.c., il legislatore ha riconosciuto a questi enti territoriali il diritto di poter richiedere i registri, di visionare tali registri e di estrarne dati.
Quindi, i Comuni potranno richiedere all’amministratore p.t. del condominio la visione dei registri dell’anagrafe condominiale, l’amministratore p.t. del condominio non potrà rifiutarsi, anzi sarà obbligato a fornire i relativi registri e dati in questi contenuti.
Aumentano, quindi, le responsabilità per l’amministratore in merito alla formazione (intesta come contenuto) ed all’aggiornamento dei registri condominiali.
trata in vigore del provvedimento: 01/01/2014
Art. 1 comma 49 e 50
49. All’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 10 e’ inserito il seguente:
«10-bis. Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali».
50. All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 1 e’ inserito il seguente:
«1.1. In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unita’ abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalita’ che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilita’ anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore».
Le funzioni del notaio e le sue responsabilità
Il notaio è l’unico soggetto, nel nostro ordinamento, a ricoprire contemporaneamente la qualità di libero professionista e di pubblico ufficiale.
Egli svolge il primario compito di controllare la legalità degli atti compiuti davanti a lui, verificando che il loro contenuto sia perfettamente in linea con le norme imperative previste nel nostro ordinamento e che sia esente da vizi tali da comportare la nullità o comunque l’inefficacia dell’atto stesso. Il suo incarico si limita dunque a fornire alle parti ogni elemento inerente alla situazione dell’immobile sotto il profilo della regolarità catastale e delle trascrizioni, senza estendere il proprio giudizio sulla convenienza o meno dell’affare.
Il ruolo e la funzione del notaio nella contrattazione immobiliare può definirsi come quello di custode del rispetto delle regole poste dall’ordinamento e, allo stesso tempo, quella di interpretare la volontà delle parti.
In primario rilievo il notaio è obbligato alla verifica del titolo di provenienza di colui che intende vendere, il cosiddetto atto di provenienza, dal cui contenuto il notaio deve rilevare i dati identificativi (catastali) dell’immobile, i dati di riferimento del precedente titolo di provenienza, l’indicazione delle formalità pregiudizievoli con menzione dei relativi estremi di trascrizione o iscrizione presso i registri immobiliari e il riferimento a particolari situazioni concernenti la disciplina condominiale, quali l’indicazione delle quote millesimali, la descrizione delle parti comuni e l’eventuale spettanza a taluno dei comproprietari di diritti di esclusività delle parti esterne del complesso.
Il costo complessivo dell’atto di compravendita comprende gli onorari e i compensi per l’attività professionale del notaio e l’ammontare delle imposte, delle tasse e delle spese dovute per l’atto notarile e per l’attività che per legge il notaio deve svolgere prima e dopo la sua stipulazione. Vi è infatti l’obbligo per il rogante di pagare le imposte dovute in relazione all’atto, anche nel caso in cui non abbia ricevuto il relativo importo dalla parte. Il che comporta che, legittimamente, il notaio può rifiutarsi di accettare l’incarico di redigere un atto notarile e di svolgere la sua attività se prima dell’atto non abbia ricevuto quanto gli è dovuto per le imposte, per le spese e per la sua retribuzione. Occorre pertanto considerare che nel costo di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposte e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti, delle spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è, infatti, possibile grazie a una infrastruttura informatica, creata dal Notariato, che collega i notai con la Pubblica amministrazione.
Gli importi notarili sono determinati in proporzione al valore de contratto per il quale viene svolta la prestazione, unica eccezione a tale regola è costituita dal caso in cui la cessione dell’immobile possa farsi applicazione del meccanismo “prezzo valore”, introdotto dal c.d. Bersani-Visco nel 2006 che prevede, in deroga alle disposizioni in materia di imposta di registro, la possibilità di applicare l’imposta sul valore dell’immobile determinato sulla base della rendita catastale.
È legittimo che il padrone di casa decida di aumentare il canone d’affitto a causa di lavori straordinari sulla facciata condominiale?
L’articolo 23, comma 1, legge 392/78 dettato in tema di locazioni abitative – successivamente abrogato dall’articolo 14, comma 4, legge 431/98 – disponeva che «quando si eseguono sull’immobile importanti e improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone … venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite». Il diritto all’aumento decorreva dalla data di ultimazione delle opere – se la richiesta era fatta entro trenta giorni dall’ultimazione medesima – ovvero, in mancanza, dal mese successivo a quello dell’invio al conduttore della lettera contenente la richiesta di aumento del canone (articolo 23, comma 2, legge 392/78). Ove il locatore intendesse avvalersi dei benefici fiscali previsti dalla legge 449/97 e successive modificazioni – cosiddetto bonus del 36% per detrazione Irpef – si riteneva corretto calcolare l’aumento del canone, tenendo conto dei benefici fiscali di cui si era avvalso il locatore. Quest’ultimo doveva, in ogni caso, tenere a disposizione del conduttore – salvo che quest’ultimo vi rinunciasse – la documentazione relativa alle opere (si veda Pretura di Milano, 5 marzo 1999). L’aumento per le riparazioni straordinarie importanti e improrogabili o di rilevante entità concorreva a determinare il canone contrattuale, sicché era destinato a permanere sino alla cessazione del contratto. In ogni caso, salvo che nel contratto di locazione sia inserita una clausola riproduttiva dell’abrogato articolo 23, legge 392/78 – pattuizione che sarebbe comunque legittima ed efficace – la materia delle spese straordinarie è rimessa alla libera determinazione delle parti, o in mancanza, agli articoli 1576 e 1609 del Codice civile. La piccola manutenzione. Per l’articolo 1576, comma 1 «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». A sua volta, l’articolo 1609, Codice civile dispone che «le riparazioni di piccola manutenzione che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».Infissi, porte e finestre. In ordine all’interpretazione degli articoli 1576 e 1609 del Codice civile, la giurisprudenza ha esemplificativamente ribadito che «la riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte di ingresso dell’immobile locato, non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’articolo 1576, Codice civile pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile devono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere conseguentemente riparati dal locatore» (Tribunale di Salerno, 24 novembre 2006). Nello stesso senso, si veda Cassazione 27 luglio 1995, n. 8191, secondo cui la riparazione degli infissi esterni non rientra tra quelle di piccola manutenzione a meno che il loro ammaloramento non sia dipendente «da uso anormale dell’immobile» del conduttore. Sempre secondo la giurisprudenza, le «stecche rotte dell’avvolgibile di una tapparella, costituente chiusura esterna di una finestra o balcone dell’immobile locato, non rientra di regola tra le spese di piccola riparazione, che ai sensi dell’articolo 1609, Codice civile, sono a carico del conduttore, giacché nel processo di deterioramento di detta parte di chiusura (al contrario di quanto si verifica per le altre parti, come per esempio la cinghia), normalmente hanno rilievo preponderante non l’uso, bensì altri fattori, e in particolare gli agenti atmosferici (caso fortuito) e la qualità del materiale» (Pretura di Milano, 20 ottobre 1990).Impianti interni alla struttura. Per la giurisprudenza, non rientrano neanche, tra le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell’inquilino a norma dell’articolo 1609, Codice civile, quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico), per l’erogazione di servizi indispensabili al godimento dell’immobile atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o a vetustà (Cassazione 19 gennaio 1989, n. 271). Né vi rientrano le spese di imbiancatura, verniciatura, raschiatura dei pavimenti in marmo che sono a carico del locatore (Cassazione 17 ottobre 1992, n. 11401).E, dunque, non è sempre agevole stabilire, nel caso concreto, se si sia in presenza di piccola manutenzione, di manutenzione ordinaria o straordinaria sicché, in assenza di giurisprudenza specifica, può soccorrere, alla specie, come valido parametro interpretativo, la tabella, allegato G, al Dm delle infrastrutture 30 dicembre 2002, dettata per la diversa tipologia delle locazioni convenzionate (articolo 2, comma 3, legge 431/98). A seguito dell’abrogazione degli articoli 23 e 79, legge 392/78, la materia delle spese di manutenzione straordinaria nelle locazioni cosiddette libere è rimessa alla determinazione delle parti. Queste ultime possono anche stabilire, in deroga agli articolo 1576 e 1609 Codice civile, che tutte le spese di manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, siano accollate al conduttore.
Vademecum per l’agente immobiliare nella vendita degli immobili da costruire
Le garanzie dell’acquirente nella compravendita di immobili da costruire secondo il D.lgs. 122/05
Il decreto legislativo 122/05, in vigore dal 21 luglio 2005, introduce un pacchetto di norme volte a tutelare l’acquirente di immobili da costruire, considerato il contraente più debole.
Le principali garanzie poste dal d.lgs. 122/05 a favore dell’acquirente sono:
- 1. obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria sulle somme versate a titolo di caparra o di acconto
- obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, a garanzia del risarcimento di eventuali danni dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
- obbligo di adeguamento del contratto preliminare ad un contenuto minimo di legge
- divieto per il notaio di procedere alla stipula di compravendita nel caso in cui non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca
- diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito ad abitazione principale
- esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili adibiti ad abitazione dell’acquirente
- possibilità di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento del contratto
Il d.lgs 122/05 trova applicazione per i contratti preliminari di acquisto di immobili da costruire per i quali:
- Il venditore è un’impresa o una cooperativa, e l’acquirente è una persona fisica al momento della stipula del preliminare sia già stato richiesto il permesso di costruire e la costruzione non risulti ancora ultimata
- Le tutele previste dal d.lgs 122/05 operano in momenti diversi come segue:
Alla stipula del preliminare:
- obbligo di consegna della fideiussione
- obbligo di adeguamento del contratto preliminare ai contenuti di legge
Dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo
- facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo
- divieto per il notaio di procedere alla stipula del rogito in assenza di titolo di frazionamento, o cancellazione ipoteca o pignoramento
All’atto notarile definitivo
- obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria
Dopo la stipula del definitivo
- diritto di prelazione
- esclusione della revocatoria fallimentare .
Acquistare casa: la compravendita sicura
Quando si decide di acquistare una casa bisogna fare molta attenzione, soprattutto bisogna verificare una serie di elementi, di procedure, che trasfuse poi, nel preliminare di vendita, rischiano di obbligare alla sottoscrizione del rogito finale, senza avere effettivamente controllato e verificato il contenuto di certe formule di stile presenti nei preliminari.-
È di estrema importanza verificare la conformità degli impianti; la regolarità dei certificati energetici (se si acquista un appartamento in un condominio); poi se ci si sta accingendo alla sottoscrizione di un preliminare di un edificio da costruire, è bene verificare se l’aria su cui verrà costruito l’edificio è oggetto di vincoli urbanistici o paesaggistici, piuttosto che sulle garanzie sui vizi della cosa completata che vengono forniti; i tempi di consegna ed eventuali penali previste.-
Bisogna distinguere, però, il preliminare di vendita dalla proposta d’acquisto, quest’ultima infatti impegna solo la parte che l’ha firmata, ed è solitamente necessario versare una somma di denaro a titolo di “caparra”, che viene imputata al prezzo, in caso di rogito finale.-
In quest’ultimo caso, qualora il venditore in un primo momento accetti la proposta, ma prima di sottoscrivere l’atto di vendita finale, rivenda a qualche altra persona lo stesso immobile, l’acquirente può solo chiedere il risarcimento danni e non una sentenza con cui si ottenga il trasferimento dell’immobile.-
La cosa più grave che potrebbe capitare è sicuramente l’iscrizione di ipoteche o di sequestri sui beni oggetto della proposta d’acquisto, ma per evitare effetti negativi in capo all’acquirente lo stesso può procedere alla trascrizione del preliminare con l’intervento del notaio, infatti si procede ad una sorta di prenotazione. L’atto garantisce, inoltre, una tutela all’acquirente anche nel caso di mancato adempimento del contratto preliminare, verrà preferito nel caso di fallimento del venditore-costruttore agli altri creditori.-
Comprare la casa ai figli è un anticipo d’eredità
L’acquisto della casa da intestare al figlio è un tipico esempio di donazione indiretta. Donazione dell’immobile, non del denaro che è servito a comprarlo: perché è l’immobile che va ad arricchire il patrimonio del beneficiario.
E ciò vale sia per l’intestazione in senso stretto, sia per l’acquisto che il figlio fa a proprio nome con i soldi forniti, contestualmente o in precedenza, dal genitore.
Questi di solito interviene perché il figlio, magari privo di redditi, non può permettersi quell’investimento. Per motivi di coerenza fiscale, nell’atto di compravendita il donatario può specificare che il prezzo di acquisto è stato pagato dal genitore. «Ma questa dichiarazione è utile anche ai fini successori, ed è importante specie se ci sono altri figli» spiega il presidente del Consiglio Notarile di Milano, Arrigo Roveda. «Non si può infatti usare la donazione per privarsi degli immobili (più in generale, dei beni) e lasciare qualcuno dei parenti prossimi senza la quota minima che gli spetta».
Per legge, il testatore può disporre liberamente solo di una parte del patrimonio (quota disponibile): ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti) è destinata comunque una “quota di riserva”, di cui non possono venir privati per volontà del defunto, espressa nel testamento o manifestata tramite donazioni in vita. Questa quota di riserva (e la sua divisione) varia in base al numero dei legittimari, secondo un preciso schema. Non si calcola però sul valore del patrimonio del defunto al momento della morte, ma su tutta la massa ereditaria: inclusi il valore dei debiti e quello delle donazioni (misurato alla data di apertura della successione).
In definitiva, la donazione è considerata come un anticipo di eredità.
Ecco allora che, con la dichiarazione nell’atto di compravendita, la casa comprata dal genitore va poi a imputarsi alla quota ereditaria del figlio. Senza quella specifica, dopo la morte del genitore, gli eventuali altri figli potrebbero non essere in grado di provare l’avvenuta donazione indiretta. «Se non viene specificato – afferma Roveda – potrebbe trattarsi di un debito contratto dal figlio nei confronti del genitore: è come se quest’ultimo prestasse i soldi. Un credito che in successione cade».
La quota riservata per legge non si devolve però automaticamente ai legittimari. Se uno di loro viene privato anche in parte della sua legittima, può far valere il proprio diritto con un’azione di riduzione (entro dieci anni) nei confronti di chi invece ha ricevuto in eccesso.
Se – poniamo – nell’atto di compravendita non c’è dichiarazione, il denaro viene quindi inteso come prestito, e non ci sono altri figli o nessuno si “oppone” in giudizio alla morte del genitore, si evitano di fatto le imposte di donazione o successione. Al contrario, invece, come per ogni donazione si andrebbe a erodere la franchigia disponibile.
Le imposte si applicano infatti sul valore dei beni (base imponibile) che eccede la franchigia da applicare in virtù del rapporto di parentela con il defunto. Per il coniuge o i parenti in linea retta (come i figli, appunto) la franchigia è di un milione di euro (mentre per il fratello e la sorella è di 100mila euro), ma per i portatori di grave handicap è di 1.500.000 euro.
Alla base imponibile, decurtata della franchigia, si applicano le aliquote del 4% (coniuge o parenti in linea retta), 6% (fratelli o sorelle), 6% (parenti entro il quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale entro il terzo grado), 8% (altri soggetti).
Se la successione si è aperta entro cinque anni da un’altra successione o da una donazione riguardante gli stessi beni, l’imposta è ridotta di un importo inversamente proporzionale al tempo trascorso, di un decimo per ogni anno o frazione di anno.
Per gli immobili si applicano due ulteriori imposte, per le quali non valgono le franchigie: cioè le imposte ipotecaria e catastale, pari rispettivamente al 2 e all’1% (oppure a 168 euro l’una, se ci sono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa). La base imponibile è quella del valore di mercato alla data di apertura della successione. Il valore catastale si ottiene moltiplicando per 126 (o 115,5 se prima casa) le rendite che risultano al catasto. E basta che almeno uno dei beneficiari possegga i requisiti prima casa per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.
In ogni caso, al di là del risvolto fiscale, quando si affronta il tema del trasferimento degli immobili (e più in generale, dei beni) ai propri eredi, occorre valutar bene tutti gli aspetti. Come la dinamicità dei patrimoni: quando si anticipa la divisione in vita, l’assetto che può sembrare equilibrato in quel momento, può non esserlo alla successione. Rivolgersi prima ai professionisti può aiutare ad esempio a creare pacchetti di assegnazione più omogenei possibile.
