Mercato residenziale: nel 2026 prezzi in aumento, ma a ritmo più lento

Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 con segnali positivi, confermando una fase di crescita che ormai può essere definita strutturale. Allo stesso tempo, però, iniziano a emergere segnali di maggiore equilibrio: i volumi continuano a crescere, mentre i prezzi rallentano rispetto agli anni precedenti.

È questo il quadro che emerge dal G-Market Pulse. Residential quarterly outlook – Q4 2025, realizzato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti.

Compravendite in aumento: il mercato resta attivo

Nei primi nove mesi del 2025, le compravendite residenziali in Italia crescono del +9,2% rispetto allo stesso periodo del 2024. Un dato che conferma il trend positivo già iniziato lo scorso anno.

Anche i principali mercati urbani mostrano una crescita, seppur più contenuta: le dieci maggiori città italiane registrano un incremento del +6,5%. Questo rallentamento rispetto alla media nazionale non è un segnale negativo, ma indica che il mercato sta passando dalla fase di forte rimbalzo a una fase di stabilizzazione più sana.

Prezzi: dopo gli aumenti, arriva la normalizzazione

Se i volumi restano solidi, i prezzi iniziano a rallentare. Nel 2025 l’aumento medio dei valori immobiliari è stimato intorno al +3% a livello nazionale, ma le previsioni per il 2026 parlano di una crescita più contenuta, circa +1%.

Nelle dieci principali città italiane l’incremento dei prezzi nel 2025 si ferma al +1,4%, con una previsione di ulteriore rallentamento nel 2026 (+0,7%). Questo andamento riflette una maggiore prudenza, soprattutto nelle zone dove i prezzi erano cresciuti molto negli anni scorsi.

Secondo Patrigest, il tema centrale diventa la sostenibilità dei valori immobiliari, in particolare nei grandi centri urbani, dove l’aumento dei prezzi non è stato accompagnato da una crescita equivalente dei redditi. Anche se l’accesso al credito resta favorevole, da solo non è più sufficiente a spingere ulteriori forti aumenti.

Intenzioni di acquisto: torna la fiducia delle famiglie

Un segnale incoraggiante arriva dalle intenzioni di acquisto delle famiglie. Dopo il rallentamento del biennio 2023-2024, legato all’aumento dei tassi di interesse, nel 2025 si registra una netta ripresa.

La quota di famiglie intenzionate a comprare casa passa dal 2,2% nel primo trimestre al 3,8% nel terzo trimestre, per poi stabilizzarsi al 3,2% nel quarto trimestre.

Questo miglioramento è legato soprattutto alla maggiore stabilità dei tassi e a una visione più chiara dello scenario economico. Tuttavia, la domanda resta selettiva e orientata verso immobili con prezzi accessibili e caratteristiche funzionali.

Domanda e offerta: il disallineamento resta

Uno dei punti critici del mercato riguarda il rapporto tra domanda e offerta. Gli acquirenti cercano soprattutto trilocali, che rappresentano il 38% della domanda, mentre l’offerta è ancora fortemente concentrata sui quadrilocali (36%).

Questo squilibrio strutturale rende più difficile l’incontro tra chi vende e chi compra.

Nel 2025 il prezzo medio richiesto si stabilizza intorno a 1.743 euro al metro quadro, dopo anni di oscillazioni. Interessante anche il dato sulle metrature: dopo una riduzione progressiva fino al 2023, nel biennio 2024-2025 la metratura media risale a 109 mq, segnale di un ritorno verso case leggermente più grandi, soprattutto fuori dalle zone centrali.

Mutui: il credito resta fondamentale

Il 2025 conferma il ruolo chiave dei mutui nel sostenere il mercato immobiliare. Nei primi tre trimestri dell’anno, le compravendite con mutuo crescono in modo significativo (+32,8%, +20,0% e +15,9%), mentre gli acquisti senza finanziamento restano sostanzialmente stabili.

Quasi una compravendita su due (46,3%) avviene oggi con mutuo. Il ticket medio dei finanziamenti sale a 141.830 euro, circa 9.000 euro in più rispetto agli anni precedenti. Diminuiscono i mutui sotto i 100.000 euro, mentre aumentano quelli tra 100.000 e 200.000 euro e oltre, segno sia dell’aumento dei prezzi sia di una minore liquidità disponibile per le famiglie.

I tassi di interesse restano stabili: il tasso armonizzato passa dal 3,27% di ottobre 2024 al 3,30% di ottobre 2025, offrendo un contesto più prevedibile per chi compra casa.

Nuove costruzioni: forte divario tra territori

Il mercato del nuovo mostra una forte differenza tra le aree del Paese. Le nuove costruzioni si concentrano soprattutto nelle grandi città del Nord e del Centro, mentre nel Sud l’attività resta più limitata e frammentata.

Roma e Milano guidano il mercato, con una quota di nuove costruzioni pari al 10,8% dell’offerta complessiva. Nelle altre grandi città la percentuale scende al 6,8%, mentre nei comuni minori resta sotto il 7%.

Nel nuovo, il trilocale è la tipologia più richiesta (40,8%), in equilibrio con l’offerta, mentre la domanda di bilocali supera la disponibilità.

Locazioni: dopo la crescita, una fase di assestamento

Dopo il forte aumento dei canoni tra il 2023 e il 2024, nel 2025 il mercato degli affitti entra in una fase più stabile. Nei primi nove mesi dell’anno la crescita si ferma al +1,7%.

I contratti più diffusi sono quelli a lungo termine (40%), seguiti dai transitori (29%) e dai canoni concordati (25%).

Nelle dieci principali città italiane, i canoni mostrano segnali di rallentamento: dopo una flessione nel terzo trimestre (-1,8%), il quarto trimestre registra un leggero recupero (+0,2%), indicando un progressivo assestamento del mercato.